店长以前做了7年的K12全科文化课的老师，规模最大的时候有600多个学员，虽然也设有阅览室，但当时缺少体系就没有做。双减后，了解到约读书房儿童书店的体系，立马开了一家。

很多中等收入家庭在教育上的投入可以达到家庭收入的30%；阅读氛围也十分浓厚，曾有东莞务工17年即将离开这里的湖北农民工吴桂春，因给东莞图书馆的“告白信”意外走红。

4月23日开业，一共收了7个读书会会员、54个体验会员，定价9980优惠价7980，30个借阅会员，定价998，综合营收超过了10W。

这些商家在做业态规划的时候就要初步沟通接洽，了解他们的进驻意向，以方便你提前做好租金测算，否则到时候租金定得太高，反而影响了这些商家的进驻，另外这些好的头牌商家能进驻，也会对你接下来的整体业态和租金定位有决定影响，所以这些品牌至关重要农村做自媒体创业记录，搞定了你就成功了一半。

商铺一楼适合干啥小生意

另外，如项目周边有充分外广场，建议多设置外摆区，在空铺划分的时候多利用空间，将靠道路旁的空铺和外空间划分主力休闲餐饮区域。一楼边角充分运用外摆，营造休闲舒适的氛围。站在消费者角度，外摆的休闲氛围是内街无法比拟的，也能满足部分吸烟人士和爱狗人士的需求。这类型的部分租户比如喜茶、奈雪的茶、哈格达斯、Gaga鲜语等。如条件允许，周边离住宅区较远，一些好的酒吧品牌也是可以考虑的。比如说胡桃里音乐酒吧，以及一些带西餐和酒吧性质的西式高端餐厅，这样可以丰富场内业态，也能满足国家对夜场经济的政策。

重点讲讲一楼的休闲氛围打造，目前开业的购物中心越来越重视户外氛围的打造，通过外摆及休闲餐饮或者酒吧的配备，提升整个项目的休闲氛围。比如说一般靠近优衣库常规店两边，一般也是主出入口门口，可以考虑星巴克，星巴克作为商务首选，虽然目前一线城市已无明显拉客力，但其销售和客流较为稳定，租金也能谈到一个较为合适。如位置地段都较好，可考虑提升设置星巴克臻选店。如需要提升整体项目品级，可考虑网红阿尔比卡咖啡，seesaw咖啡等等，目前比较网红且档次较高。另外一边洋快餐可以作为首选，如必胜客、肯德基或者麦当劳，这些是较为常规的品牌，这3家店都可以考虑一拖二的形式，一楼连着二楼，做个小复式的感觉。

珠宝精品段落一般也是毛利最高的业态。大家最常看到的黄金珠宝等也是一楼的常客，这里我也不做赘述了，你们随便找个商场看看也就差不多这样了。

搞定快时尚，最关键还要搞定你的国际头牌，一般主要是给到服装品牌。国际品牌的引进代价太大且对商场要求较高，目前较为合适的位置还是会倾向于轻奢主义，目标ck系列，包括ckj，ckp，cku等，ck的这3个品牌搞定基本对于后期服装品牌招商将起到定海神针的作用，当然这3个品牌的要求也是很高，如果没有，建议可以考虑年轻潮流的一些品牌放置一楼，这些还是要结合你们的定位来说，我这么说的就有点笼统了。目前我们看到一些好的商场，甚至于开业时大部分的一楼商铺是空铺状态，其实也是为了把最好的位置留给最好的品牌，而不是为了满铺开业而降低商场格调。所以一楼的商铺选择尤其重要。

目前比较知名的国际快时尚，比如说优衣库、无印良品、hm、zara、ur等，对于一般地理位置而言，这些租户一般都会索要不同规模的进场或者装修费，我个人建议优衣库或无印良品吧，从目前的销售效果来看，hm和zara目前的销售不算很理想，花钱让他进来实在不划算。优衣库更多定位家庭全客群，且设计师款式多样，对于区域位置是比较有聚客能力的。

一楼最该放什么品牌。这里涉及到了业态规划。这里只是笼统讲一讲，我们不要以国内顶级商场为例，比如说skp、万象城什么的。这种一楼布满顶级奢侈品的商场一个城市一家就够了，我们更多以区域购物中心为例吧。

观察一个项目，我们看看一楼就基本上清楚这是个什么样的项目。但是一楼是一个商场最好的位置所在，却不一定是租金最高的楼层。为什么，商场为了提升整个项目档次，也会牺牲一楼的租金，用来吸引更大牌的品牌和主力店，所以有时候一楼的租金也会相对较低，这种情况是为了整体租金的提升而做的综合设置。所以经常业主老大们，在做租金测算时，建议我们要多看看整体租金水平，而不要一概而论地认为一楼的租金就该高。既然是决定品牌气质的楼层，这个楼层的品牌就会不差，而好的品牌本身能给的租金就很有限，这就是个矛盾，所以聪明的商业运营者要寻找到的就是那个合理点。

其实很多商业产品是开发商卖未来预期都卖掉了，导致价格放在那里，不然其实还是蛮好走货的。

商业指标虽然是硬骨头，但在产品形态层面仍然有许多突破的办法。拿到大量商业指标的时候，不必第一时间被吓退，而是要看到更多的产品组合可能性。能够积极应对任何指标条件的操盘手，一定会比其他同行走得更远！

很多时候各地政府对于地块指标的想法和安排，往往决定了一个项目的成败。尤其商办类指标的占比越来越高，虽然出发点是站在城市服务的角度，然而市场现状常常与愿望相悖，极大地考验着操盘团队的应对能力。

对于商墅产品，目前还未有明确监管行为出现，在规划和报建上较商改公寓更易实现。其主要难点在于受地块条件影响很大，并且在宣传上也需要注意规避居住功能的口径。

2、在用地空间比较紧凑时，无法规划独立的商墅建筑，那么也可以在商业裙楼之上设置商墅。首创置业位于华南的某项目，就将商墅放在两层商业裙楼之上，一共规划了8个双层独栋商墅，并赠送了屋顶花园等空间。

1、在用地空间相对宽裕的情况下，可以将商业指标规划为独立的商墅建筑群，每一栋都由一层地面独立入户。位于深圳前海的万科企业公馆项目就是一个典型的案例，整个项目规划了30多栋独栋商墅，作为企业会馆、办公场所运营。

商墅的潜在客群类型相对广泛，溢价能力也在一般商改公寓之上。因此许多既有指标转换需求，又不甘心放弃溢价机会的项目，纷纷开始深挖商墅的价值和可行性。商墅在形态设计上通常有2种方式：

3、商墅层高优势明显、内部空间规划灵活，且立面能够做出更多个性化设计。这对于企业客户而言，不仅功能更复合实用，且独门独院的空间也更利于彰显企业形象，还比城市中心的高端写字楼投资门槛更低。

2、商墅的设计可以做到和一般住宅别墅一样，给予业主大量的赠送面积，而价格却通常比住宅别墅低，且不占用购房名额，对于多次置业的改善型客户来说是具有性价比的选择；

1、在别墅用地逐渐退出行业视野的时候，市场中的改善型置业客群却在逐年增加。商业指标有机会做出“类别墅”的产品，这是对高端改善型产品线的一种有力补充；

商墅目前还是相对小众的改造方式，毕竟其高企的总价和市场风险摆在这里，地产项目对待这类产品是非常谨慎的。但市场发展至今，商墅的优势也已经逐渐显现出来。主要益处有3点：

这样的的排布形态容易产生大量的走道，品质感不如前两类。如果不得已采用回字形排布还可能出现暗房的情况，需要预留天井解决采光的问题。

商业指标实在太多、用地又紧张的情况下，那就不得不沿着商铺的裙楼往上铺了。通常按照不同地块的形状，会出现一字、U型、L型甚至是回字形的铺排形态。

但这种方式前提是用地条件相对宽松，而且必须遵照商业设计规范，公摊面积是比较大的。同时这种手法也存在一定的报建风险，因为部分地区相关部门已经禁止了商业类公寓产品。

这种单体建筑的设计形态更受酒管集团的青睐，有机会作为精品酒店甚至四星级酒店进行运营管理。那么不仅对于业主有机会做到返租承诺、促进销售，也可以同步提升项目的整盘形象。

在建筑规划方面，指标既可以铺在裙楼，也可以作为一个建筑单体；经营方面既可以销售、也可以自持运营，还可以引进酒管集团或长租公寓品牌长期合作。

2、商业指标具有难以替代的层高优势，能做出更敞阔、宜居的LOFT空间，溢价能力直接盖过普通公寓和办公，从难以去化的硬骨头摇身一变成为明星产品。

1、改公寓后户型具有居住性质，也能以较低的总价入市，受到小投资客的青睐。在一线城市更是经常出现抢货场面，堪称商业指标的救星；

二是此类商业形态对于商业运营能力、业态规划和招商方向把控的水平都有比较高的要求。能找准适合此类商业形态的招商定位，才能真正实现它的价值！

但需要特别注意两点：一是街区式商业是开放式空间，对风雨及寒冷天气适应性差。因此这类形态相对更适合在南方城市，或四季分明的城市应用。

独立的商业体块中引入了多个主力店，集中了大量文创+休闲类业态，使得整个街镇在商业的基础上，披上了一层艺文气质，成为城市中一个知名的休闲去处和网红打卡地。

在商业指标较多的情况下，项目选择只在街区中心位置局部加高商业楼层，将更多2层以上指标布置在BOX主力店的周边。这样能够在街区中心形成数个“迷你mall”，在业态主题的规划上会更加灵活 。

这个街区中规划了口袋广场、BOX盒子式街角主力店以及连接4个地块的环状内街动线。成功开辟出了更长的沿街界面和灵活的商业流线，增加了街铺数量，也激活了社区内外人流进入商业区的机会！

比如仁恒置业位于深圳沙井的一个综合体项目，就规划了一个街区式的商业体。他们没有用加高街铺的做法，而是将塔楼让到地块外围，将中心区域腾出来，给予商业体块更大的铺排空间。

而如果街铺楼层铺得太高，上到了2、3层甚至是4层如何在互联网时代发现创业机会，那营销团队的压力就真的是太大了。2层及以上的商铺卖不卖的动不说，价格折损率也会是一层的一半以上！

如果集中式商业体量过大，可回现货值瞬间降低，自持经营的压力也会大幅增加。对于小规模的房企来说，整个项目的账可能都算不过来。

商业指标“过剩”时做强排通常面临两个选择，一是全部堆到街口的集中式商业里去，二是均匀铺在外围的裙楼上。但对于商业运营能力较弱的房企，这两个选择其实都不是好事。

然而在和商业指标死磕的过程中，操盘团队也逐渐摸索出了许多的应对手法。今天明源君就整理了几种主流的产品突破方式，看看各地是如何解决商业指标的转换和去化问题的。

愿望很美好，现实却很骨感。天量“有价无市”的指标积压在手，开发商心里的苦只有自己知道…卖又卖不动、自持又难以经营，难怪业内总是谈“商”色变！

但不遂人愿的是，近年来无论招拍挂还是旧改项目，商业指标的占比都在提高，有些一线城市项目的商业占比甚至达到25%以上！作为当地政府来说，出发点是希望借助商业空间的发展来带动经济活力、为人居服务。

明源君与一批营销操盘手聊过带动农村年青创业道路，都表示即使是好地段、好项目，能卖动的大多也是一楼的街铺。二楼再往上的商业指标简直如一潭死水，变着花样卖也卖不动，连自持运营都有很大问题…

要说一个地产项目里哪种指标是最难啃的骨头，大部分操盘手恐怕都得指向商业指标。商铺的市场需求量这几年比较低迷，但却通常有着全盘最高的单价，走货相当困难。

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