在万达的发展历程当中，找到相对合适的商铺销售办法，对于它的第三代产品快速抢占全国城市商业地产市场至关重要。 （本文摘自段宏斌新书《商业地产操盘 旺场绝技》）

经过2002年到2005年的摸索，万达在综合体项目的规划方面做了很深入的检讨，认识到这个问题，从而研究出了第三代产品的都市合体模式。其关键就在于“以售养租”。“售”指的是把核心商业周边的外围商铺、住宅与写字楼拿出来销售，“养”着核心的主力商业集中体，购物中心完全持有产权，自主经营。

所谓“卖底铺”，就是销售的店铺位于百货、超市以及院线之下的首层，如哈尔滨中央大街万达广场、青岛台东万达广场等，就是这种产品。然而，“卖底铺”带来的问题也是显而易见的。客观上讲，卖出去以后，经营的难度比较大。如沈阳项目就存在设计缺陷互联网加创新创业大赛的规则，把店铺销售出去后，与商铺业主的诉讼不断。

3、“碉堡楼”式商铺单层面积都偏小，但向立体化发展，这样的商铺面积和格局也不适合餐饮、娱乐等适宜高楼层使用的商铺租赁。因为，这一类型的商家可以选择高楼层，但必须要大平层面积，才能方便使用，“碉堡楼”式商铺单层面积太小，不实用。

万达外街适合做什么小生意

2、“碉堡楼”式商铺采用内楼梯上下，上下楼梯并不宽敞。二层、三层作为商品的展示销售场所，顾客上下并不方便，因而也失去了商品展示的作用;

1、零售型商铺必然位于城市中心位置，这一类型商铺无须大面积仓库，无须专门的办公场所，无须居住，这样就使得专业市场的二、三层商铺的仓储和居住功能在这里失去了使用价值;

从实际情况来看，这种“碉堡楼”式商铺运用到零售领域的实用性，远远不如其在专业市场的优异表现，造成了首层可用，但二层、三层商铺全部空置的现象。为什么呢?

由此可见，源于专业市场的“碉堡楼”式商铺确实有其实用性。而且，专业市场的商铺销售单价普遍不高，即便作为三层商铺规划也是合适的。

“碉堡楼”式商铺起源于专业市场，从专业市场的经营特性和实用性来看是十分合理的。为什么呢?专业市场的“一拖三”式“碉堡楼”具有如下优点：

更重要的是，“碉堡楼”式商铺销售方案更易于被投资者接受。模糊了首层商铺上面拖着价值不高的二层、三层商铺的概念后，他们会认为同地段参照商铺售价为30000元/平方米，而本项目的商铺销售价格仅为20000元/平方米，比可参照售价更低，从心理上更易于接受。

可以想像的是，在一个商业项目当中，除开首层商铺以外，二、三层的商铺价值已经大打折扣了。所以，在实现了总回款并比原计划多了2000万元的情况下，将二、三层的商铺一并销售是可以接受的。

一个是实际销售价格比可参照商铺售价高66%，一个是实际销售价格比可参照商铺售价低33%，哪个方案更易于销售，答案不言自明了。

在这个商业项目中，区域可参照商铺售价为30000元/平方米，如果要达到开发商总回款要求，则商铺售价应为50000元/平方米。但很显然，这样的商铺销售单价高于可参照价格的66%，这样的价格很难销售出去。采用了“碉堡楼”式商铺销售方案以后，则商铺销售单价为20000元/平方米，比可参照价格反而低33%。

按以上方法计算，项目外围街区式商铺的销售总回款达到了1.2亿元，大大高于单层商铺计划销售的6000万元，比计划销售多回款6000万元。

同样，以上面的项目为例：如该项目采取了“碉堡楼”式商铺设计方案，就使得原单层面积为40平方米的商铺在拖上二层、三层商铺以后，每个商铺的总销售面积达到120平方米。

街区式商铺当中的“一拖二”、“一拖三”的“碉堡楼”式商铺，就为此提供了较好的解决方案。该方案通过几个销售楼层的面积来平抑单价，既成功消化了一层以上的部分二层商铺、三层商铺，同时也提高了回款总金额。

如果开发商希望该项目外围街区商铺的销售总回款达到1亿元，则首层商铺的售价应达到50000元。但是，按此定价会使投资者在心理上难以接受，从而增加了销售的难度。

如该地段的商铺可比照的参考售价为30000元/平方米，则该项目的商铺售价应以可参照售价为基准，而不宜高出太多，否则就会造成销售困难。按此原则计算，则

以一个商业项目为例：如该项目的外围街区临街面为200米，商铺开间设为4米，进深设为10米，则该项目的商铺总数量为50间，单层总销售面积为2000平方米。

正如前面所言，外围街区式商铺销售优势明显，但其一个最重要的特点就是太稀缺了。一个项目的临街面极为有限，在除去各种出入口之后，所剩下的外围街区式商铺数量就不多了。由于数量太少，而商铺的销售单价又不可能太高，这样就使得单层的外围街区商铺销售难达到销售总回款的要求。

相对于其它的商铺销售形式，外围街区式商铺的销售是比较简单易行的方式，优缺点都很明显。万达第三代产品当中销售的商铺均为外围街区式商铺，就是看中了这种销售模式所具备的优点。

外围街区式商铺销售是一锤子买卖，这些商铺都是独立临街商铺，商家可以独立经营，而不必受到展示面、室内通道的制约，开发商针对外围街区式商铺大多采用不负责经营的方式进行销售。投资者在心态上可以接受这样的商铺产品，认为这样的商铺经营风险不大，使得这一类型的商铺投资需求畅旺。而这一类型的商铺经营后遗症确实比较少，开发商也可以销售后就不管了，任其自然经营，需要承担的包袱也比较小。

受到地块长款的限制，要扩大临街商铺的商业面积，只能往空中发展，即多楼层的商业。但是，无论是向上和向下，商铺的价值也会随着大幅衰减。因此，说外围街区式商铺在一个项目当中属于稀缺性资源，是十分恰当。

任何一个商业地产项目的平面边界都是有限的，以一个购物中心为例，如四面的边长之和为400米，则围绕着这个购物中心的外围街区式商铺的总面宽之和最大值必然低于400米;假设将该项目的商铺进深设定为8米，则外围街区式商铺的总销售面积低于3200平方米。实际上，除掉购物中心四个面预留的人流主出入口、车库出入口和消防通道等，该项目的外围街区式商铺的总可售面积约为2000平方米左右，以8米开间计算，则商铺总数量仅25个左右。

外围街区式商铺面积较大，再加上临街商铺的稀缺性，商铺单价较高，这样就使得外围街区商铺的总价偏高。一般来说，临街商铺的销售单价是所有商铺当中最高的。以一间临街商铺为例，如其建筑面积为50平方米，销售单价为20000元/平方米，则该商铺的销售总价达到1000000元。

外围街区式商铺面积一般都较大，这是临街独立商铺的共同特点。一个商铺要能够独立经营，必须要有合理的进深和开间，有独立的上下水和厕所等，如果满足了不了这些要求，这个商铺就无法独立使用，就无法满足商家的使用要求。

令万达满意的是——外围街区商铺销售不仅实现了较理想的资金回笼，而且不会对整个项目的商业经营产生巨大的不利影响，也不会产生致命的连锁反应，故称之为“表皮之患”。

要支持万达广场的快速发展，商铺的销售是必须的。在商铺销售的这个前提下，关键的问题就是如何将经营的痛苦尽可能减低到最少。也就是说，宁可要表皮之痛，也不能留下心腹之患。

电动车保管给人们带来了很多方便，但同时也存在不少的问题。比如说有些地方人行道、盲道等也被占用，被圈起来利用的，希望慢慢得到改善，让人们出行更方便。

窃格瓦拉就是偷电瓶红遍网络的周某。上个月刚刚刑满释放。但他入狱的这些年，他接受媒体采访时说的那句“打工是不可能打工的，这辈子不可能打工的”一直在网络上流传。偷电瓶的梗也是被网友拿来调侃还做了各种各样的表情包。

南宁300多万辆电动车，平均每2个人中就有一个人是有电动车的。在南宁上班、买菜、出门办事儿大多数人都是电动车代步。你能圈到一块地，都不会愁没有车来停放，不论白天黑夜，不论下雨还是晴天。白天1元/辆，晚上20：00后2元/辆，你们算一下就知道赚不赚了。

像这样的现象不仅仅存在于江南万达，就是在南宁很多地方都会有，尤其是各大商场、闹市区的周边，比如朝阳广场一带，很多地块也都被圈成一片一片的，用栅栏围起来做电动车的停车场，然后进行停车收费。这个电动车保管行业在南宁看起来非常的吃香。

为什么突然想要聊这个，是因为前两天去江南万达玩的时候，发现四周围全部被圈起来了。以前都还没有那么多收费的，现在连路边树底下都被圈了。

这绝对的干货;想抄底不现实，好的门面基本不会转，干时间长了的也不会转，要转的基本上位置不好或经营不善，或性价比不高，反正今年的格局就是小餐饮生存发展好，大型的别考虑了，船大难调头

因为不同商圈的租金价位差距还是挺大的，同样100平米，外环的江桥万达店铺每个月租金4万左右，而虹桥龙之梦，100平米的店铺，价格在5万左右。

平时生意好的，人家肯定要坚持自己开，怎么可能转掉

就拿万桥金街来说，有很多店铺其实是二房东，二房东再委托中介，从小编的经历里也可以看出，房东和中介之间的价格并不一样，当然最好还是和一房东直接签，但如果条件不允许，也尽量绕开中介。

现在身边转让店铺真的是太多了

万老板告诉小编，他同时还有一个50平米的小店，月租3万，进场费5万，想一起转了，不过合同要和他本人签，至于为什么，万老板没解释。

万老板表示：他这是唯一可以直接和一房东（即拥有该店铺的产权）签约的店家，营业执照什么的都能直接用，转让费32万，月租4万，合同签4年， 前三年不递增，此外还有物业费，100平米的店铺一个月2300元，直接交给万达。

万老板说，女儿现在上小学3年纪了，自己家里没上海户口，面临着初中回原籍读书的问题，本来想把店铺交给人打理，但因为没合适的人选，风险很大，所以想着干脆就转让了。

文章开头提到的转让线索恰好也在5号门门口，老板很年轻，自称小万，他说自己的店开了四年了，经营非常好，转让的理由和火锅店老板一样，也是回家带孩子。

再三确认小编不是中介后，火锅店老板开始介绍自己店面的营业状态，按照他的说法，自己在19年6月加盟了一家旋转火锅连锁，盘下了这个店，前前后后投了60万，至于转让的费用：整个店约在72平米，转让费18万元，房租是2.8万元每月，店内的一切设备，包括房东的营业执照都可以直接使用。

除了这类已经停业的店铺，另外还有一些营业中寻求转让的门店，在和他们的交谈中，小编发现了一个很有趣的现象：没一个老板会说店面的营业额不好，转让都是因为有一些“其它理由”。

小编随后询问了负责该店铺的中介和二房东，中介说转让费不需要了，二房东说可要可不要，而且条件还比中介优惠一下，中介那是押三付三，二房东押二付三即可……

比如隔壁的小郡肝串串香门口虽然没有贴转租的告示，但是老板不做了电商社交创业项目，如果需要租门面的话需要和二房东联系，门店看起来虽然小，却有3层楼，200平米左右。

至于老板自己，他说生意一直不错，过年期间店也没关，聊胜于无，自己靠烤面筋都攒下了笔钱，趁机把对面一家转让的店盘了，开个分店，算近水楼台先得月。

一位卖烤面筋的老板告诉我们：能在金街大浪淘沙活下来的馆子，以家常面馆多，因为周末办公楼多，但可能是中小企业多，所以消费不会太高，家常面馆正好满足他们的工作餐需求。

目前，多数能开业的小餐饮都在营业，但一些大馆子（人均100以上）、线下教育培训、儿童娱乐的门店都还没开，挂着转让告示的店铺（包括营业中的店铺也有）确实很多，随便一走就发现了8家，粗略估计可能占据了金街商铺数量的六分之一。

江桥万达是个大的商业广场，在2014年建成招商，已经成了周边小区的活动娱乐中心，白天有居民带着孩子玩耍，晚上有阿姨跳广场舞，非常热闹，但因为位置已经算偏郊区，所以租金和入场费依然比市中心便宜多了。

江桥万达的位置偏郊区，但是个比较大的商圈，所以在理论上，普遍租金应该不贵，人流量也应该还行，当然，眼见为实，所以小编干脆就在3月20日跑了趟江桥万达。

因为实在不想无锡上海两头跑，吴先生就询问小编，能不能帮着留意一下上海如今正在转让的店铺，位置不需要很核心，性价比高最重要。

此前，吴先生还专程从无锡坐火车跑到了上海徐汇区的龙湖华泾天街，这一带老居民区多，有公园一个人在农村老家创业好吗，不算太繁华，倒也适合开个家常面馆。

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