养老机构是一个系统工程，服务对象均为老年人，是社会弱势群体。服务主体又是以人为生产力的密集型生产方式。涉及很多的人就涉及很多的隐患和不确定性。诸如：管理者的水平、护理人员的素质、老人的安全的保障、员工的离职、意外紧急事件、新冠病毒预防等等，都是投资者应该认清的养老项目经营风险，每个都得应对，且招招措施得力才能铲除隐患，降低风险。

养老项目开发需要大量资金，资金运用时间长，筹融资是投资者比较关心的问题，争取获得政策性融资和政府配套政策的支持是筹资的主要渠道。短期借贷会带来未建成而还贷的资金压力进一步紧张，甚至再筹资会受到市场利率、信用评级、银行信用等级、偿还能力评定等限制。长期借贷会加大运营成本或因支付高额利息而产生筹资风险。另外，警惕非法集资的风险，近年来对名目繁多的养老筹融资逐步加大了监管力度，连销售“会员卡”也列入了监管范围，一不小心可能进入法律风险的禁地。

农村养老创业风险退出

首先项目资金不到位会直接造成工期、质量、成本的风险。其次设计不周全带来因拆改或变更签证的增加从而引起建设成本增加的风险。再者通过编制年、月、周资金预算表，对资金的使用实行动态监控，有利于及时调整资金预算，监控资金风险。最后不要犯冒险、盲目乐观和投机的错，既要敢于风险投资农村创业最忌讳什么职业，还要保持稳健，二者要平衡风险。总之，项目的充分经济论证、全面的预算管理和科学决策管理是避免投资资金风险的重要环节。

在投资养老项目前一定要做好市场调研、项目定位、规划先行、充分论证等工作，多听听专业机构的建议，而不是武断专行靠直觉力判断，而且这一现象一直存在于老板身上，可谓是决策的风险无处不在。在对项目的选址上要经过科学评估，养老机构对区位、环境、交通、配套等要求极高，好的区位是一个项目成败的关键，盲目选址上项目可能带来运营失败的风险。充分考虑是划拨，还是以转让或出让的形式取得土地，在取得土地的过程中要处理征拆、安置、法律等风险，而且会因地价过高直接带来投资风险。

养老项目的成败受很多因素的影响，导致投资企业投资收益的不确定性，从而产生投资风险，根据笔者投资建设养老项目的经验及结合目前各地运营的养老机构投资案例来分析投资建设养老项目有哪些风险。

其实休闲健身的主要群体日后必然是老年人，随着老年人自我意识的不断崛起，加之充裕的时间，充足的花销，日益增强的长寿理念，必然会成为休闲健身方面的主力军。年轻人有年轻人的难处，时间紧压力大不说，房贷负担、孩子支出都在不断攀升，好多额外花销都得掂量掂量了。诸位商家，嫩可别看走了眼啊！如若依然纠结，不妨搞点社会调查，去飞机高铁上数数，旅游大军出国方阵都是些什么人，白花花的一片呐，九成以上是老年人。去欧洲的飞机上不乏耄耋老人，去年爬长白山天池，几个老人竟然滑竿抬着也要上山，壮心不已啊！

说句实在的，有些经营机构活动场所也没有必要太过担心，偶发事故毕竟是偶发，不能以偏概全，更不能因噎废食，总不能看着大把的钱不赚吧。须知现在的六七十岁的老年人已经不是过去意义上的老态龙钟了，由于医疗健康事业的发展和退休金的提升，老年人普遍健康和大方起来了，一个个大多牛犊子似的，跑步爬山广场舞都噔噔的，还在乎个游泳健身吗？再说也大部分舍得花钱买健康了，都可以出国大把大把地甩钱给老外，就不能花在咱自己家里吗？

说起来还真是有风险。现在这人法律意识维权观念普遍增强了，老人家里会安装监控，糊弄和虐待老人会被投诉甚至追责，居家护理的活儿不好干了。再说了，小孩子多可爱多招人喜欢啊，不到万不得已，谁愿意整天守着个暮气沉沉的老人。养老服务机构也不轻松，发生伤亡事故需要赔偿，加之老人属于弱势群体，会得到法律的相应倾斜。所以，大家对于养老产业这块肥肉，虽然垂涎三尺，却又望而却步，感觉不好下口。虽然搞什么投资都是风险和机遇并存，但对于投资于“人”这种事，大家宁愿躲躲。特别是近年来老人家们越来越强势，社会舆论对此也颇有微词，还是少招惹的好。

为什么都害起恐老症了呢？就是担心风险。现在的情况是，大家都明白养老产业不仅空间巨大而且潜力空前，因为中国正在大踏步迈入人口老龄化社会，需要海量的与之相关的服务机构服务设施和服务人员。有人曾经戏说，二十世纪最要紧的是人才，而二十一世纪最需要的却是保姆。说直白一点，年轻人甚至不需要去头悬梁锥刺股地求学，也不需要到处烧香磕头递简历求职，只要进行必要的职业技能培训，便会有一个收入不菲的工作。问题是你想不想从事这个工作，有没有一个可以加入的平台。

家里有了失能老人，才知道如今找一个照顾老人起居的家政人员有多难。只是做饭的保姆还好说，一提起照顾老人，没有几个愿意干的，不是退避三舍就是出价昂贵。反过来，给小孩子找个月嫂和保姆，就相对容易得多，而且“人源”十分充分。没有办法，只能将老人安置到有政府民政部门背景的老年公寓去，那里医护合一，二级医院与老年公寓合作经营，平时有二十四小时护工护理，有什么状况又有医护人员对症处置，虽然价格不菲，总算有了大家都可以放心的地方。

乡村田园康养项目注重的是内容和服务，但内容丰富就一本万利了吗？你的项目产品内容，张三有、李四有、赵六还可以轻易复制你的...辛辛苦苦出钱出力搞了个康养项目，还要担心被人复制了。所以，在丰富康养产品内容的基础上，你必须还要有一个超级引擎，即是你的核心竞争力所在，可以是别人难以培养出来的康养人才、领先行业的医疗康养技术/资源、规模大或品种齐全的中草药种植...

可以看出，乡村田园康养项目的群体包含了从孕幼到青少年、再到中老年等各个年龄阶层的人群，都存在不同程度、不同类型的康养需求，即社会各个群体都可以被纳入康养的范围。不同群体的康养需求，为行业带来了庞大的潜在市场。

《中国健康养生大数据报告》指出，18岁至35岁群体占据了八成，颠覆以往认知健康养生是中老年人群。而越来越多的年轻人正加入这个浪潮，并且逐渐成为健康养生群体的主力军。

因为国内老龄化日益严重，很多乡村田园康养项目操盘手都把目光专注在老年人群体中。专注老年人市场没有错，但你注定赚不了多少钱。

在地道康养•地道君看来，我们在开发乡村田园康养项目时需要搞清楚三大盈利点：靠土地增值短期赢利，靠资本运作健康赢利，靠康养产业持续赢利！

如果基于地产思维去搞乡村田园康养，动则投资数十亿甚至上百亿建设所谓的“康养小镇”、“康养综合体”，房子盖得很漂亮，田园景观和氛围也搞得有那么一回事。但是单靠颜值和氛围是走不长远的，缺乏康养产业支撑和服务配套，鲜有人问津，最终只会陷入资金链断裂的困境。

所以，从日常经营到活动策划、客户管理、销售跟进、品牌塑造、康养服务等快客便利店加盟费多少，都需要倾注更多的精力，并由专业的团队来完成。没有运营，再好的硬件也是空中楼阁。

和众多的农旅项目一样，乡村田园康养项目同样容易走进 “重建设、轻运营”的误区。很多乡村田园康养项目，硬件设施无可挑剔，资源条件也很优越，但经营的就是很惨淡，原因在于缺乏运营。而乡村田园康养项目的可持续赢利点恰恰就是后期的健康产业运营服务。

关于乡村田园康养用地方面需搞清楚，一是非营利性医养结合机构如康养教育学院、康养医院等可获免费划拨土地（公益和盈利的区别，一个是免费划拨，一个是有偿使用）；

卫健委等12部门联合印发的《关于深入推进医养结合发展的若干意见》中提到，要加强土地供应保障，非营利性医养结合机构可依法使用国有划拨土地，营利性医养结合机构应当以有偿方式用地。对使用综合服务设施开展医养结合服务的，予以无偿或低偿使用。鼓励符合规划用途的农村集体建设用地依法用于医养结合机构建设。允许盘活利用城镇现有空闲商业用房、厂房、校舍、办公用房、培训设施及其他设施提供医养结合服务。

新的《土地管理法》明确规定农村集体经营性建设用地可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，为盘活存量闲置土地发展乡村田园康养项目扫除了一大制度障碍。但也必须“符合规划、依法登记，并经三分之二以上的集体经济组织成员同意”。

如今比较流行是乡村田园康养旅居“5+2”生活方式。所谓的“5+2”生活方式，就是在城市工作5天，到乡村生活2天。从城市生活到乡村生活，已不再是单纯的旅游，而是被乡村的环境所吸引，在当地体验城市生活所没有的生活方式。

不是所有生态环境好的乡村都适合做康养。一些投资者缺乏对康养产业的敬畏和基本认知，盲目上马乡村田园康养项目，最后是走向失败的命运。

地道康养•地道君认为，乡村田园康养项目看起来市场广阔，实则暗礁丛生，雷区遍地。一招不慎，则满盘皆输奶茶加盟蜜雪冰城加盟费多少，甚至死无葬身之地！所以，要谨慎识别以下乡村田园康养项目的风险，避免“踩雷”！

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