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（六）依据旅发〔2016〕148号文件的规定：选址在土地利用总体规划确定的城镇规划区外的自驾车旅居车营地，其公共停车场、各功能区之间的连接道路、商业服务区、车辆设备维修及医疗服务保障区、废弃物收纳与处理区等功能区可与农村公益事业合并实施，依法使用集体建设用地。

（五）依据《关于促进乡村旅游可持续发展的指导意见》（文旅资源发〔2018〕98号）的规定：鼓励通过流转等方式取得属于文物建筑的农民房屋及宅基地使用权，统一保护开发利用。在充分保障农民宅基地用益物权的前提下，探索农村集体经济组织以出租、入股、合作等方式盘活利用闲置宅基地和农房，按照规划要求和用地标准，改造建设乡村旅游接待和活动场所。

（四）依据发改综合〔2018〕1465号的规定：农村集体经济组织可以依法使用自有建设用地自办或以土地使用权入股、联营等方式与其他单位和个人共同参与乡村旅游基础设施建设。

农村创业选址要求文件

在充分保障农民宅基地用益物权、防止外部资本侵占控制的前提下，探索农村集体经济组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地男人自己做的小生意好做吗，按照规划要求和用地标准，改造建设民宿民俗、创意办公、休闲农业、乡村旅游等农业农村体验活动场所。

《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》第二十三条规定：（使用集体建设用地的情形）产业发展允许依法依规使用集体建设用地，农村土地制度改革试点地区的集体经营性建设用地用于相关产业发展的按照试点政策规定执行。

发改综合〔2018〕1465号文件的规定：对使用“四荒地”及石漠化、边远海岛建设的乡村旅游项目，出让底价可按不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取相关费用之和的原则确定。

《关于促进自驾车旅居车旅游发展的若干意见》（旅发〔2016〕148号）的规定：对自驾车旅居车营地的特定功能区，使用未利用地的，在不改变土地用途、不固化地面的前提下，可按原地类管理。

《促进乡村旅游发展提质升级行动方案（2018－2020年）》（发改综合〔2018〕1465号）的规定：经市县发展改革、住房城乡建设、农业农村、文化和旅游等主管部门认定为仅在年度内特定旅游季节使用土地的乡村旅游停车设施，自然资源主管部门在相关设施不使用永久基本农田、不破坏生态与景观环境、不影响地质安全、不影响农业种植、不硬化地面、不建设永久设施的前提下，可不征收（收回）、不转用，按现用途管理。

《关于支持旅游业发展用地政策的意见》（国土资规〔2015〕10号）的规定：旅游项目中属于自然景观用地及农牧渔业种植、养殖用地的，不征收（收回）、不转用，按现用途管理。

自然资源部发布的《产业用地政策实施工作指引》，提供了政策依据。这对于我们如何合规的进行项目落地，有很重要的政策指导价值。下面，就带着大家熟悉一下，有关乡村旅游的用地政策。

对于很多刚入行的乡村旅游从业人员，用地范围不明确，成为了项目刚开始比较主要的困难点。近几年，农业新业态的不断涌现，也确实对我们国家的用地政策提出了挑战，出现相应土地供应不足、用地效率不高的现象。

李嘉诚说房地产重要因素第一是位置，第二是位置，第三还是位置！各种文旅商业也是一样，选址很重要！

由于田园综合体 PPP 项目具有投资数额巨大、持续时间长、内部结构复杂、涉及因素众多等特点，政府和社会资本应重点就PPP项目风险问题进行协商。PPP 项目按照风险分配优化、风险利益对等和风险可控等原则，考察政府风险管理能力、项目回报机制、市场风险管理能力、项目公司风险承受能力，政府和社会资本之间应合理分配项目风险。

首先，确定合理的投资收益率。社会资本参与 PPP 项目在于追求投资回报，所以需要在公共利益和社会资本收益之间寻找平衡，以便确定社会资本的合理收益率。其次，制定PPP 项目的收益和补偿来源，主要包含建设成本补偿以及特许经营收益。最后，确定项目合理周期。PPP 项目运营期一般为 10 ～ 30 年，项目公司和政府等需结合我国田园综合体的实际发展情况确定合理的周期。

从这一角度出发，田园综合体中的“农业＋文旅＋地产”模式不应该是传统意义上的房地产开发，而应当是与田园综合体整体发展相配套的地产开发，例如与旅游配套的民宿、农家客栈、酒店等。为了配合田园综合体整体开发，在不违背相关政策法规的前提下，政府方可通过土地指标调整将田园综合体规划范围内的建设用地集中后，进行土地整理以供项目公司使用，项目公司将取得的建设用地用于民宿、酒店等旅游用地开发。

田园综合体项目可以理解为“农业＋文旅＋地产”的综合发展模式，但小编认为，目前的相关政策，对田园综合体的地产发展模式存在诸多限制。

2、逻辑维。逻辑维由风险识别、风险评价和风险分担组成。风险识别指通过采取相关技术进行风险识别，识别内容包括识别客观存在的风险、识别风险产生的原因、识别风险可能带来的后果，风险识别是 PPP 项目风险管理的前提和保障。风险评价指分析和评估风险发生的可能性和结果，通过风险评价找出限制项目风险的方法并设计出合理的风险规避措施。风险分担指选择合适的方式进行风险分担，风险分担原则主要包括对“由对风险最有控制力的一方控制相应风险”“承担风险程度与所得回报匹配” “风险承担有上限”等。

1、时间维。时间维由田园综合体 PPP 项目的运作流程组成，包含项目识别阶段、项目准备阶段、项目采购阶段、项目实施阶段以及项目移交阶段，不同阶段的风险不同，且又相互联系，此可以从时间维进行风险管理。

田园综合体 PPP 项目风险管理指对 PPP 项目的风险识别、风险评价以及风险分担等过程。霍尔三维结构作为系统工程方法论，形象描述系统工程的研究框架，其中任何一个阶段和步骤都可以进一步展开，成为分层次的树状体系。霍尔三维结构目前已经被应用到 PPP 项目中。本文从霍尔三维结构的时间维、逻辑维和知识维进行田园综合体PPP 项目风险管理。

PPP模式下的田园综合体建设，以“市场化运作”为机制，政府做好引导和政策支持，在规划设计、文化传承、环境保护等方面发挥积极作用，社会资本通过资源整合、招商管理、智慧化运作提供全生产产业链服务。

PPP 融资模式已广泛应用于我国的公共设施和基础设施建设中，但其在田园综合体建设中的应用尚不多，有很大潜力。本文在分析了PPP 模式在田园综合体实施的可行性以及必要性的基础上，还论述了田园综合体中PPP 模式的运作流程、投融资结构、风险管理等，最后提出了PPP模式在田园综合体项目应用中的关键问题，为PPP模式在田园综合体项目中的应用提供参考。

对经济效益不理想的集体用地，可采取土地置换、租赁、入股联营等方式，统筹盘活这些存量集体土地。一方面可以解决旅游开发过程中，需要迁移部分农户的住宅、承包地的问题；另一方面可以充分发挥土地使用价值，集约化发展，便于个人或企业经营管理。

对这些农村集体土地进行指标整理和农林复垦，并根据旅游产业经营需求合理配置建设用地指标，有助于提高休闲农业与乡村旅游的招商效率与质量。

城镇化的快速发展，令大量农民进城买房，农村房屋闲置，田地疏于管理。实际上，在新农村集中居住后，闲置下来的村庄农舍、废弃林园等恰好是休闲农业与乡村旅游的良好发展空间。

有条件的农村集体可以建立合作社，农户以承包的土地入股，进行股份合作。这样可以使土地集中经营、高效经营、形成规模化、产业化经营。这种方式，管理制度严格，管理方法科学，对加强休闲农业和乡村旅游领域的农村集体经济发展能力，保障发展成果切实惠及本地有着极大的促进作用。

在完成农村土地确权工作的地区，可采用“土地银行”的方式，实现农村集体土地指标的自由流转、质押和融资。这对于农户获取启动资金自营个体旅游项目和专业企业规模化获取土地用于开发大型旅游项目而言都具有现实意义。

做休闲农业项目不能跟着感觉走，而是要有一双犀利的慧眼，慧眼是要对所选之地的价值有准确的认识，了解土地如何开发与利用，还要对未来的发展有远见，尤其是目标客户及将来市场情况的判断，还要有项目与市场的对接手段。唯有具备这些，才不至于陷入误区。如果仅仅凭借以往经验，跟着感觉走，恐怕将成为后来人的反面教材。

休闲农业作为一个舶来词，许多人对此并没有深刻的见解。许多人拿地心切，在没有做好充分的休闲农业规划前，就匆匆决定，先拿下再说，到手之后再去为它量身定做合适的衣服。至于效果如何，恐怕只能听天由命了，做好了是一块肥肉，做不好只会成为烫手的山芋。

有时候，土地并不像普通商品，有充分的选择空间。在选址的过程中，土地往往独此一家，让你别无其他选择。例如，家乡有限的土地资源，而作为开发者，又急切的想去做，以至于无址可选的时候也要去选。这种选址方式最终效果不理想，可想而知。

但是，以上方式为规避政策的监管，打了“擦边球”，碰触了土地使用政策的红线，从根上将不仅无法规避休闲农业用地的限制，还隐藏着很大不确定性和风险。还请大家注意！

进行建设用地进行管理就必然涉及农用地转用审批手续，农业设施兴建之前为耕地的，非农建设单位还应依法履行耕地占补平衡义务。这在无形中既增加了休闲农业开发建设成本，而且也使得农业休闲开发变得更为复杂，甚至会使部分休闲农业夭折。

以农业为依托的休闲观光等用地须按建设用地进行管理。以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐，以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地，必须依法依规按建设用地进行管理，而非按农用地管理。

该怎么做：休闲农业开发必须要明确当地土地规划中其园区所占土地的用途，符合规划使用条件的要积极争取土地建设使用指标，以满足休闲农业园区对建设用地的要求。

各地区国土资源部门都会制定土地利用总体规划，规划会规定土地用途，明确土地使用条件，土地所有者和使用者必须严格按照规划确定的用途和条件使用土地；此外还会确定土地利用年度计划，对年度内新增建设用地量，土地开发整理补充耕地量和耕地保有量等做出具体安排。

异地可以是本乡镇、本区县，经国家相关主管部门批准也可跨省区实施。这应该是既保证18亿亩耕地只增不减，又保证必要的建设用地供应。当然还有许多具体政策要进一步研究，比如垦地与生态保护的问题、操作中的管理监督问题等。

国家政策：2016年中央一号文件以及《农业部等11部门关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中鼓励利用“四荒地”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)发展休闲农业，对中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用“四荒地”发展休闲农业，其建设用地指标给予倾斜。

是什么：指乡(镇)村建设用地，乡(镇)村建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。

正确做法：农业部等部门《关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中明确规定支持农民发展农家乐，闲置宅基地整理结余的建设用地可用于休闲农业，因此在进行休闲农业开发建设中要充分利用农民自有住宅、闲置宅基地。

惯性思维：在休闲农业园区中常常存在一些村落，开发者的惯性思维常常是将这些破旧的房子拆掉重建，而不是根据现有的基础进行改造和装修。殊不知这不仅破坏了乡村田野的原始风味，而且也在无形中增加了开发者进行酒店住宿土地审批的难度和建设成本。

乡村旅游与文化综合体的开发模式及运营方向近年来，休闲农业迅速崛起，对农业增值增效、农民创业增收、农村繁荣稳定发挥重要的推动作用。而要发挥农业休闲、观光、旅游等功能新地方怎么去找小生意客户，必须建设配套的商业和服务设施，势必要涉及土地问题。我国实行严格的基本农田保护和建设用地管理政策，它们之间会不会产生矛盾？

农场选址合符要求，就可以建园，如果达不到标准，就不要去做了，否则，会造成投入成本巨大，导致收益损失，甚至失败。农业不易，入行需慎重。

3、坡度要平缓，不能太大，最好在25度以下，否则土地建园开发成本高，将来劳动强度大，施肥，摘果，运输难!还容易水土流失，不保水土。

2、水源要充足，最好能自然引水灌溉，做不到引水也要做到可以抽水灌溉。这样就不怕旱灾影响。水源是关键，没有水源的地方，就不要开发了，只能种耐旱作物。

1、交通要方便,果园交通能使运输车辆进果园，只有这样才能是机肥进果场，减少长距离挑果下山到主路上创业风险小生意不好做，从而减少搬运的劳动强度，这在乡村劳动力费用高，劳动少的情况下，交通好的优势就体现出来了。

我在山区的乡村看了许许多多的传统水果种植园区，给人的印象是无规划，散而乱，零散分布在房前屋后，山要，坡顶上，很多果园无水源，有的在超60度的陡坡上，交通、施肥，打药，摘果都很不方便!劳动强度大，天旱无水灌，采摘下树难，搬运用肩挑，这样的果园也只有老一辈子人去打理，年青一代人恐怕做不来了。这样的果园根本就没有发展的条件。

专题： 木作加盟   特星加盟   洗衣店加盟