作为一个曾经的房地产人，和当前的“乡村工作者”，我对房地产下乡的“新势力”表示由衷的欢迎。并期待更多的主流群体能下到乡村，深度观察、交流和实践。

第三，乡村振兴与城市化、房地产是两种不同做法，地产人初入乡村，需要一个重新调适的过程。当前，中国已明显呈现文旅、民宿投资热，恐将进入一个淘汰过剩产能的阶段，研学、亲子教育等内容又难以承载“振兴”重任，生态农业也正处于低谷……在对相关领域缺乏足够认知的情况下，宜多观察、多思考，忌盲目跟风。

第二，爱一个人，就不能只爱他/她的优点，缺点也要接受，然后在生活中慢慢改变他/她。跟乡村“谈恋爱”也是如此。扎根乡村，就要接受与城市迥异的文化和市场环境，遵循“共同富裕”。先融入，而后再图缓慢改变；

第一有什么小生意可以兼顾家庭，容忍，甚至享受“缓慢”。牵涉到国计民生的产业，发展必然有一个过程，像中国房地产一样，用了三四十年才能走完一个周期，乡村振兴，也必然如此。去分析规律，不要急于求成；

房地产老板回农村创业吗

届时，像房地产对城市化的推动一样，中国必将迎来市场经济范畴上的乡村大振兴。从这个角度上看，房地产人提前介入乡村，并非只是被动。

随之，依据城市化发展脉络，我们也可以大胆地预测，经过一段时间摸索后，我们的乡村土地也将找到类似城市房地产“40/70年产权”的制度设计，以完美解决国家土地制度与市场需求、“人民群众对美好生活的向往”需求之间的矛盾。

正如80、90年代我国严守城市土地国有制度，一定历史时期内，我国都将坚守乡村土地集体所有制的根本制度。在此背景下，我们不应反复纠结土地制度，而应像城市化第一阶段一样，将重点放到如何盘活沉淀的闲置资产——譬如，宅基地、抛荒土地、林地、集体建设用地、公共资产等。这些，各地都有很好的“盘活案例”，在此不展开。

综上，我国的城市化发展，四十多年间大致经历了从“闲置资产盘活”到“土地资产盘活”两大阶段。这与紧随其后的乡村振兴事业，具有较强的指导意义。

这个循环唯一不好的结果，是城市产业和生活成本不断被房地产传导、推升，最终被推到一个令多数城市居民都难以承担的境遇，直至“房住不炒”的严格执行。当前，城市资产价格高企、制造业产能过剩、房地产陷入困局，而产业升级与消费升级进展缓慢，中国城市化的方向在哪里，我们恐怕要打一个“？”了。

此后十余年，是轰轰烈烈的城市房地产化进程，房地产俨然成为大而不能倒的国民经济支柱产业。随之，城市政府通过国有土地拍卖、学区房、棚改、撤县设区等政策，反复进行土地运作，通过土地的低买高卖，赚取了大量利润。进而，城市政府又将大部分利润投入到城市建设，不断提升城市建设和产业发展水平，以此聚集更多的人口，而不断膨胀的人口规模，反过来又可以支撑产业与房地产发展，形成良性经济循环。

只是，这些“地面财产”显然数量有限，并不止渴。很快，各地城市政府将目光投向更大的沉淀资产——城市土地。进入90年代，随着国家放宽城乡流动、鼓励私营及外资企业发展，各地政府充分利用土地国有的制度优势，利用廉价城市土地大建工业园，继而以低租、免租甚至补贴的形式，大量招商引资。土地便宜、劳动力便宜，如此巨大的成本优势，自然推动中国制造业的大发展。

反观这一时期的城市，厂房、厂矿、机器等大量资产沉淀在国有企事业单位、机关单位手上，价值得不到有效发挥。我国城市发展的第一步举措，正是起于80年代末期的城市闲置资产大盘活，譬如，厂长承包制、股份制改造、员工持股等。过程中，虽然存在一定争议，但毋庸置疑地刺激了城市经济的迅速恢复。

这个阶段，中国经济改革的重心在乡村，通过家庭联产承包责任制，将土地分给农民，调动其生产积极性，同时，大力发展乡镇企业，解决农民闲时就业问题，这样，许多地区的农民在家门口就可以“半农半工”，收入迅速增长。以苏南模式为代表，80年代的中国乡村发展速度，一度超过城市。

但事实上，我们回顾城市发展路径，就会明白，与城市房地产一样，乡村振兴当前最大的市场障碍，以及未来最大的市场潜力，都同样是——土地。

一般来说，房地产代表的是城市化力量，它与乡村振兴应该是相左的两股力量。现实也是如此，城市房地产核心是土地，而乡村封闭的集体土地制度，阻碍着城市力量下乡，也是各界热议的焦点。

当前，乡村振兴进入市场化探索的关键阶段。但大资本（包括房地产资本）进入乡村还面临大量现实阻力，而以房地产人为代表的民间中小型投资者，携资金、市场开拓与运营能力、管理能力进入乡村，无疑就是水到渠成。

城市房地产人，无疑就是这种力量。得益于过去几十年房地产的快速发展，大量地产人获益较丰厚，具备一定的民间投资意愿和能力。而经过长期一线市场锤炼，他们的市场化意识、管理能力、抗压性，都要明显强于知识分子群体。

显然，光靠知识分子，乡村振兴还是走不远。毕竟，不论从资金、实力，还是从管理、市场运营、社会带动，抑或抗风险能力、抗压性等诸方面，在庞大的乡村振兴国家战略面前，知识分子都显得力不从心。乡村振兴急需更成熟的市场化力量。

时间来到2023年，与大家的期望背道而驰，各种现代文旅的“消费升级”，明显被以景点游为核心的传统旅游“消费降级”取代，各种民宿、营地、研学、文创等现代文旅经营者普遍生意不佳。更令人担心的是，伴随着前面十余年文旅投资过热的现实，中国文旅行业也即将进入淘汰过剩产能的阶段。

2015年左右，乡村振兴迎来了第二批知识分子。彼时，中国制造业产能明显过剩，城市进入供给侧改革序列，其间，大量高知城市中产从管理或专业技能岗位中跳脱出来，在乡村民宿、文旅、文创、有机农业等领域进行再次创业，推动了中国文旅行业迎来第一波高潮。

2010年左右，是中国文旅、民宿发展的开端。彼时，一批设计师、教授、艺术家纷纷反思城市生活问题，自发、陆续地来到乡村，以民宿为切入，掀起了持续不断的民宿经营热潮。他们亲力亲为，除了乡村建设，更为乡村带来了文化力的巨大提升。随之，文化结合传统旅游、农家乐业态升级，推动了现代文旅产业的诞生。

第二天，民宿主理人给出的数据，也侧面反应了这一点。近期她们接待的团建、企业研学中，大约有六成是地产人，剩下四成才是策划人、主理人、青年社群等传统乡村研学群体。

“夜话”过程中，两支“地产团”都一改轻松的团建氛围，就乡村民宿、文旅、文创等问题，与相关主理人交流到半夜十二点。问题之细，让我都感到惊讶。几个乡建者不禁感慨，地产人真要决定干乡村，真怕干不过他们。

上周，在温州泰顺县某民宿村，我就看到两个福州“地产团”在古村相遇。其中一个团，由一位央企地产企业高管带队，一边团建，一边探索乡村文旅的发展机会；另一个团，则是福州当地“地产自媒体团”，几位自媒体人与几位离职的地产人组团出来学习。双方不少人还相识，在民宿主理人组织的夜话中不期而遇，互相调侃着抱团出来“找出路”。

这个朋友的境遇并非孤例，近期很多乡建朋友的身边，都多了一些潜在投资人——“前地产人”：他们有的刚刚从地产行业中撤出，有的正打算转型出来，有的已观望了一两年。他们有一定职级和资金实力，深感城市范围内转型成本和创业压力的巨大，而试图从乡村寻找机会。他们放下以往的身段，到处学习，跟着边走边看，寻找投资机会，又不时从地产行业角度提出一些主张，给到许多乡村建设、运营者新思路。

笔者一位朋友，正筹划乡村领域的创业，找过好几波投资人。即便要价很低，也纷纷折戟——投资人要么杀价厉害，要么大谈退出逻辑，要么对商业变现提出过快要求。显然，玩金融的，还看不上乡村。

如何保证项目的生态和社会效益。农村市场不仅是房地产开发商的商业机会，也是国家和社会的公共资源。房地产开发商在进军农村市场时，不能只考虑自己的经济利益，也要考虑项目对于农村的生态环境和社会风貌的影响。房地产开发商要遵循绿色发展、循环利用、节约资源的原则，尽量减少对自然资源的消耗和污染，保护好农村的生态系统和生物多样性。同时，房地产开发商要尊重农村的传统文化和乡风民俗，避免破坏农村的历史遗迹和风景名胜，保持农村的特色魅力和风味。

如何保证土地流转的合法合规性。农村土地流转涉及到国家的土地管理和保护政策，也涉及到农民的土地承包权和收益权。房地产开发商在进军农村市场时，必须遵守国家有关土地流转的法律法规，如《土地管理法》、《农村土地承包法》等，不能擅自改变土地性质用途，不能侵占或者损害农民的合法权益。同时，房地产开发商还要与农民签订合法有效的土地流转合同，明确双方的权利和义务，规定好租期、租金、用途、责任等重要条款，并按照规定将合同备案到当地的土地管理部门或者村委会。

我认为，房地产大佬进军农村是一种创新和探索，是对传统房地产开发模式的突破和拓展。这种做法不仅可以为房地产开发商寻找新的增长点和盈利模式，也可以为农村市场提供更多的产品和服务，促进农村经济和社会的发展。当然，这种做法也存在一些风险和挑战，比如：

农业+都市。这种模式是利用城市中心区域的低效物业空间，在城市商业和办公上叠加农业功能，引入迷你农田、菜园、动物园等，给城市人打造了一处“田园乌托邦”。这种模式可以提高城市空间的利用效率和价值，也可以增加城市人的农耕体验和科普教育，缓解城市压力和污染。比如，在北京朝阳区CBD核心区域的国贸商场顶楼，就有一个占地约5000平方米的都市绿洲项目，在这里可以看到家长带着小朋友们租地耕种、学习农耕知识、享受生态餐饮、购买健康农产品和纪念品。

农业+小镇。这种模式是以农业为核心，打造集休闲、旅游、康养、文化等功能于一体的特色小镇，形成一个产业链完整、功能齐全、生态优美的乡村田园综合体。这种模式不仅可以满足农村居民的多元化需求，也可以吸引城市居民前来消费和投资，实现城乡互动和一体化发展。比如，成都多利农庄，总规划面积约2万亩，其中52万平方米农村新型社区、63万平方米家庭农庄和上万亩的有机生态农业示范基地，辐射带动周边5万亩有机生态农业发展，是集农业休闲康养于一体、生产生活生态相融合、六次产业全链条增值的乡村田园综合体和“宜业宜游宜居”的农业特色小镇。

农业+社区。这种模式是将农业引入社区，把农业与日常生活深度结合，社区农园成为主要产品模式。社区居民在社区里租赁属于自己的一方农田，参与农业耕种，收获果实，并加入各种农业主题社群活动，一方面收获了健康的农产品，提高了居民的生活品质，另一方面也创新了社群交流共享的空间，拉近了城市里人与人、人与田园的距离，实现了都市人归园田居的美好憧憬。比如，华润小径湾耕雨农园位于广东省惠州市华润小径湾社区，小径湾耕雨农园与住宅社区深度结合，意在以华润业主为主要客群，打造一方田园生活。

基于以上原因，一些房地产大佬开始进军农村市场，开发出一些与农业、旅游、康养等相关联的项目，试图打造出一种新型的“农业+地产”模式。

农村特色魅力，吸引城市人群。在快节奏和高压力的城市生活中，很多城市人群渴望回归自然，体验田园生活。他们愿意花钱去农村旅游、度假、养老等。而农村有着独特的自然风光、人文风情、乡土文化等特色魅力，可以吸引城市人群的眼球和钱包。

农村消费需求旺盛，市场空白。随着国家实施乡村振兴战略和农民收入水平的提高，农村居民对于生活品质和环境的要求也越来越高。他们不仅需要满足基本的住房需求，还需要享受更多的休闲、娱乐、康养等服务。然而，目前农村市场还缺乏专业化和规范化的供应商，这为房地产开发商提供了一个巨大的市场空白。

农村土地资源丰富，成本低廉。相比于城市的土地稀缺和高价，农村有着广阔的土地资源，而且土地流转成本相对较低。这为房地产开发商提供了更多的选择和空间。

从合肥驱车40分钟，日前中青报·中青网记者到达了烟雨笼罩下的耿村，这里与浙江安吉接壤。 请问记者从合肥到广德的高速开的是F1赛车吗？40分钟就到了广德？或者在高速上开飞机的？果然记者都不是凡人

在苏锋看来，“这儿的工作与城市中的‘螺丝钉式’工作不同。我们做的不单纯是养家糊口的事，在乡村中用心付出，是有明确目标和奔头的，也是有意义的”。

可能就是富二代换个身份，玩玩。这个年岁大环境说变就变的。普通人哪敢拿出这么多资金。

她还得适应生活方式的改变。在上海，下班之后，她喜欢约朋友看电影、吃饭、逛街、健身，在农村创业，这些活动通通消失了。但生活同样忙碌。她白天盯在现场管日常运营，晚上忙着策划案和事务性工作。

随随便便就凑了一千万，让很多国内农业企业汗颜

团队刷新了对距离感的概念，“我们觉得离城区40分钟的车程很近，因为在上海工作，每天地铁通勤时间就得接近一小时。来了乡村，才发现40分钟的车程阻断了很多客流。”双怡佳说。

除非有固定的资源和客流量，不然就是自己玩

35岁这年，他做出改写人生剧本的决定。来到欢溪原后，他对工程的水、电等专业经验不足，除了查阅资料，还会请教专业师傅和村民。反复磨合中，他练就了不同的专业本领。从财务、法务到工程、运营，再到办理各种执照、商标批复，他身兼数职。

关键是一千多万的投资从哪里找来的没说！

出生于1987年的苏锋每天和竹子打交道。他年少时最大的愿望就是到大城市打拼。毕业后的他先后就职于阿里巴巴、红星美凯龙等知名企业，历任财务总监等岗位。

说的容易，做着难，祝福他们能前途似锦

项目建设中，耿村及附近村庄的中年待业人群收获了施工建设的岗位。确定做这个项目后，团队做的第一件事是签订村集体入股协议，采取“公司+村集体+农户”的模式，通过土地租金、利润分红、工资收入等带村民增收。团队还吸纳20多位村民就业，分布在售票、后勤、接待等岗位。

都是外地人好吗？只是在上海工作过。

她举例，露营业态在全国很普遍，团队思考打造配套业态，让人们在露营的同时还能做些什么。他们想引入社群概念，为志同道合的年轻人提供有氛围感的场景。她注意到，一次篝火晚会上，一群年轻人穿着玩偶服嬉笑打闹，十分开心。

从合肥驱车40分钟能到广德？

“离回本还有很长一段路，先把底子打好。”在双怡佳看来，项目的亲子文旅牌已经打出去，如何延长亲子的停留时间，能不能吸引更多的外地游客，特别是青年的消费力量，提升客单价和游客对自然原生态风景的认可度，是团队要摸索的事情。

靠南边的14辆房车包含了住宿和KTV功能，一开始，团队没有修缮停车位，很多游客抱怨从门口步行至房车太累，团队又紧急规划了停车空间。“我们经历争辩和试错，最终，市场都会告诉你答案。”双佳怡感慨。

进门处的小屋到底卖什么，大家争执了很久。最开始的想法是打造游客接待中心，但有人想建高规格的品茶空间。经过几轮头脑风暴，他们打造了一个“亲民”的小卖部，甚至卖起零食、烤肠和奶茶。游客透过玻璃，能看到对面的青山，他们将小卖部起名为“远山茶舍”。

当地人从小在成片的花海旁长大，觉得自然景色稀松平常。因此，最开始，团队定位吸引一二线城市的高端客流。他们特意去杭州、上海等地的项目调研，想追求“一二线城市的审美特点”。

“最初设想是希望来到这里的每个人，都能够做大自然的孩子。”双佳怡介绍，团队打造城市乡村共生共享与共同富裕的发展模式，取材自然，用于自然，通过改造、生产、体验、消费等环节，将城市、乡村游客与当地居民等不同群体黏结在一起。

为了保护自然，即使是园区内的装置、门廊、指示牌，李永刚都坚持用原生木材做材料。团队摒弃了滑道、玻璃等现代化设备，选择设计摸鱼、堆小木料、淘金、捡石头、钓龙虾等游乐方式。儿童游乐秋千、跷跷板、麋鹿阵、摇摇椅、动物园围栏以及健身器材，都是团队和村里木工用老房子的废旧木料制作而成。

在政府支持下，团队对溪水进行了部分疏浚，疏浚出的细沙慢慢构建出了两岸的阳光沙滩。团队用了不到一年的时间，悉心修补河流水系、湖道、丛林等。

团队着手在水道清淤，再通过拦河坝，进行水系间的连通。他们摒弃了大规模的水泥硬化，用当地的杉木做桩，并加以竹编串联。这种古老又传统的拦水方式给了水生生物一个天然的栖息场域。大家又移栽了水杨树、水柳树、水杉树等滨水的大树，为白鹭提供了栖息地。

广德市的母亲河桐汭河从项目地块中穿过。“白鹭喜欢来水里吃小鱼，它们依靠大树栖息，这里却一直没有树。”和当地老百姓聊天时听到的一句话，让团队惦念了很多天。他们想为“它们”做些什么。

早在虎年正月十六欢溪原正式动工时，一些热心村民来劝李永刚：“小伙子，前面有几个人想来做这个项目，后来都赔了钱，你还年轻，还是回去吧。”

这支创业团队里，其他5人分别是李永刚夫妻俩的同学、亲戚、朋友、客户，大家机缘巧合聚在一起尝试创业。双怡佳回忆，2021年年底，大家第一次来到未经开发的欢溪原时，发现土地大量撂荒，竹林杂草丛生，所有人感到心疼的同时，又感叹当地的乡村之美。

从四合乡返回上海后做小生意的人疫情期间，李永刚把这件事告诉了从事处置不良资产相关工作的妻子王胜蓝。一直找寻共同创业事业的两个人很快达成共识——用心改造这片土地。

在上海创业做土地规划的他每年都要来广德市出差。2021年初冬的一个下午，他和规划设计团队调研四合乡时，一眼看中了这里的自然山水与非建设性用地性质。他和团队一直讨论到凌晨1点。

广德市处于长三角中心地带，乡村旅游资源丰富，是“中国竹子之乡”。东临杭嘉湖，北倚苏锡常，周边围绕上海、南京、合肥等五大都市圈。

连日来，随着春节假期来临，返乡人员增多，公社里逐渐热闹起来农村自媒体创业靠谱吗，来自江苏常州、安徽宣城以及周边镇村的游客带来了欢声笑语。双怡佳亲自忙活接待，周边游、亲子游和半日游成为主打项目。

在这个常住人口2500余人的村庄，她和另外6位年轻人打造了“欢溪原自然公社”（以下简称“欢溪原”），集合山、水、田、林、湖、草等自然要素，设置房车露营、游乐沙滩、树林烧烤、咖啡馆、动物园等设施。

告别紧张忙碌的生活节奏，做房地产投资的90后双怡佳在安徽广德市四合乡耿村，找到了自己人生的二次创业目标，开始了全新的生活体验。

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