农村外出务工，进城居住的人多了，但这并不意味着乡村的人就少了。我们要通过市场的手段，来激活资源，让城市和乡村能够实现更顺畅地对接，咱们就能看到乡村更有活力，这种活力，可以体现为乡村的人更多，更热闹，同样也可以体现为乡村的商业模式更丰富，创业机会更多。4

城镇化是眼下的一大趋势，在城镇化的过程中，咱们也不能忽视了乡村，让乡村走向落寞。要充分利用乡村的丰富资源，传承乡村的文化传统，探讨新的发展模式，则是必要的一环。

闲置农村房屋创业方案

例如：北京密云的“山里寒舍”这是由一个古村落改造而成的乡村，最大特点是具有乡村的原始生态特征，每一间房舍外表都保留农家样貌，内部精装修，奢华与朴素混搭，舒适和自然结合，将城市化的星级酒店享受与乡村自然宁静的生活自然融合。在院子里透过围墙就能看在山间成片的向日葵田和远处的果树。

咱们换个角度来说，乡村的文化传统传承，基础性的条件就是乡村依然有人住。通过把闲置农房改造成民宿，乡村就有机会再次红火起来，发展乡村文化就有了更多的人气农村餐馆带头创业事迹，有了更多的潜力。

如果能够把这些农房都开发出来，那就不仅意味着大家收入能够得到提高，而且还意味着乡村旅游、休闲农业的基础性设施和相关资源能够进一步完善。从这两方面来说，这是非常好的事情。

这样一来，关于闲置农房出租的政策指引，就已经很清晰了，在乡村土地“三权分置”不断推进的大环境下，闲置农房已经从之前的大麻烦，变成了现在的好资源，可以说，是个能够提高农民收入的香饽饽。

事实上，出租农房，也是政策积极鼓励的一种模式。早几年的一号文件就提出，实施乡村振兴战略，要以完善产权制度和要素市场化配置为重点，激活主体、激活要素、激活市场。今年的一号文件则更进一步提出，要充分发挥乡村资源、生态和文化优势，发展适应城乡居民需要的休闲旅游、餐饮民宿、文化体验、健康养生、养老服务等产业。

在一些地方，已经有人把自家闲置的农房改造成了民宿。有些农民朋友算了一笔帐，把这些农房当作民宿租出去，每个月都会有好几千块钱的租金，这样算下来，每年的农房租金甚至可能比土地流转费更多。

最近这些年，大家都有了钱，所以很多人都选择去城里买房子，咱们原来在村里的农房，可能就闲置下来了。乡村和城里不太一样，这些闲置的房子并不好出租，但实际上，这些农房也是乡村重要的组成部分。

咱们的乡村蕴藏着很多潜力巨大的资源，青山绿水，田园风情，都是商业潜力巨大的资源。而除此之外，咱们其实还有一种重要的资源，那就是农房。

目前，我国很多地方的农村都有一个现象，农村人搬到城市里居住，农村老家的房屋闲置着，再加上年久失修没人住，所以，显得整个村子都没了人气。那么，借助农村闲置的农房资源，我们能否找到一条生财之道呢？

总体而言通过把闲置老房子整体利用起来进行规划，在提升村容村貌的同时，给老百姓创造更大的效应，为乡村振兴提供新动能。如果对这个商机能看懂、有信心将可以创造大量就业机会，很多年轻人也就不用再背井离乡的去工作，这是一举多得的收益。

可能很多人也看到了乡村振兴的力度和庞大市场，但又感觉无从下手，找不到具体的创业点。而我们布局全国乡村市场的切入点，就是先通过盘活（租赁）闲置房屋开始，圆城市市民的院子梦想，再围绕院子可以拓展改造、旅游等多种业务形态。用平台化的模式和资源共享可以给有乡村情怀的伙伴提供创业机会。

更为关键的是，随着城镇化的快速推进，当前进城务工农民总数高达2.8亿人，加上近亿人变成城镇居民，大量的宅基地因此闲置，或者利用率极低。随着乡村振兴战略的推进和实施，宅基地盘活已经是各地政府、企业高度重视且充分参与的一项工作，可以直接帮助村民和村集体增加创收，所以从上往下都已经形成了高度合作意愿。

前期据自然资源部等相关部门统计，目前，全国农村至少有7000万套闲置房屋，农村居民点空闲和闲置用地面积达3000万亩左右，而且还在增长。每年因农村人口转移，新增农村闲置住房5.94亿平方米，折合市场价值约4000亿元。这仅仅是住房部分，还有住房改造、乡村旅游、特色农产品、日常生活等等多种场景的消费空间，叠加起来万亿规模毫不夸张。现在很多农村水、电、网、路等基础设施都已完善，而且空气清新、环境优美、绿色蔬菜、历史文化、山水景点等资源丰富，相对城市而言这都是令人向往的宜居优势，也是盘活价值所在。

2023年2月14日，乡村振兴重点新闻工作发布会上，农业农村部部长唐仁健说道：“新型农村集体经济说了很多年，到底什么样、怎么发展，以前没有明确规定，今年中央一号文件对此进行了回答。”“新型农村集体经济”就是产权关系明晰、治理架构科学、经营方式稳健、收益分配合理；而发展新型农村集体经济则有四条途径：资源发包、物业出租、居间服务、资产参股。

2、出租：村集体经济组织可以将集中整合的闲置宅基地和闲置住宅统一对外出租，按合同收取租金，租赁期限不得超过二十年。（这也是我们平台重点的业务板块）

2、通过拆旧整理、复垦、复绿等方式开展农村闲置宅基地整治，将整治出的土地和建设用地指标通过就地再利用、调整再利用、节余指标挂钩、农村集体经营性建设用地入市、村集体经营企业等方式统筹利用。

1、利用从农户集中整合的闲置宅基地和闲置住宅原地原房直接利用，通过自营、出租、入股、合作等多种方式发展乡村旅游、文化体验、电子商务等乡村新产业新业态。

至于盘活利用闲置宅基地农房的形式也多种多样，比如流转、抵押甚至有偿退出等都是可以的。农业农村部早就推出了相关政策通知，而且全国很多地方都进行了试点盘活，都产生了非常好的效益，既增加了村民收入和就业，也带动了集体经济的发展，改善了村貌环境，并且把特色的乡村旅游和特产等资源进行了充分开发，形成了可持续发展的经济模式。

农村宅基地属集体所有，村集体成员立户后可长期无偿使用。在国家鼓励盘活利用农村闲置宅基地和农房的政策推动下，以后村民可以通过盘活自家闲置宅基地及农房的使用权，实现家庭增收创收。

当前，各地区的农村人口也在持续流失，一些年轻人也选择进城工作、生活，因此也导致大量的农村宅基地和农房闲置，这是巨大的资源浪费。与此同时，还有很多有乡愁情结的城里人也盼望着回乡养老或度假，在诸多现实需求的呼唤下，我们国家采取了相关措施，并出台了文件，想尽办法放活农村闲置下来的宅基地和农房。

总之，乡村振兴的核心在于宅基地改革，宅基地改革的关键在于农村闲置宅基地及农房的盘活利用，农村闲置宅基地及农房盘活的主要前景在于发展乡村产业，产业振兴才能最终实现乡村振兴。农村闲置宅基地及农房未来大有可为，这边风景独好，未来可期！

实务中，对于退出后的宅基地及农房主要有以下几种方式盘后利用：一是通过宅基地复耕、复绿等土地整治活动转为农用地或生态用地，转化成城市建设用地指标（比如重庆的地票交易）；二是将宅基地调规然后转为集体经营性建设用地入市交易或者由国有企业储备，未来可用于乡镇企业或者城乡建设用地增减挂钩等项目；三是保留原有宅基地及农房，然后进行统一管理，分配给具有宅基地取得资格的村集体成员或承租给外来人员居住。四是保留退出的宅基地及农房，然后由村集体进行整体盘活利用，发展乡村民宿，对外进行出租或招商经营；五是村集体将退出的宅基地及农房交由国有企业或者其他农业企业结合房屋周边环境进行整体打造，改造为度假房、民宿酒店、乡村旅游接待、农业展览馆等，然后发展乡村旅游，发展特色小镇等。

同时，还可大胆尝试，农村村民和城市居民合作建房，以具有宅基地资格权的农民申请宅基地建房，由城市居民出资修建，修建后以农民名义进行办理房屋产权，但是给城市市民办理一定年限的宅基地及农房使用权证书。或者由村集体、农村产权交易机构共同进行鉴证，确保出资的市民的利益。

首先，村民间可以采取“合作建房”的方式，由家族当中具有“一户一宅”资格权人，依法申请建房。由资格权人依法申请，其他人员合作出资，按套建设、一栋多套，一户一套。除建房申请人占有部分外，按套分配其他合作建房的村民。此种“合作建房”模式下，将两套或多套独立的房屋办理一张土地使用权证，参与合作建房的农民，共建共享宅基地，建成后农房的所有权归参与出资共建的农民共有，农村村民拥有宅基地的使用权和部分房屋所有权。通过合作建房模式，可以有效解决多户一宅危旧闲置老房拆除难的问题，节约集约利用村内宅基地的目的，美化了村容村貌。

根据国土资源部住房城乡建设部关于印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知（国土资发〔2017〕100号），在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。在上述试点地区，可以尝试通过利用闲置宅基地及农房建设租赁租房，然后进行出租，从而增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制。

政府或者国有企业牵头搭建闲置宅基地及农房流转交易平台，将宅基地使用权和农房所有权纳入流转平台上进行适度流转。比如长期出租给城镇居民，再比如短期出租给进城务工但在城市租不起商品房的农民工，满足部分城市低收入人群对房屋的居住需求。由于部分进城务工人员缺乏购房能力，而城区租房价格又过高，往往愿意选择在城郊租赁房屋进行居住生活。而部分农村宅基地及农房又处于闲置浪费状态，通过将闲置宅基地及农房流转盘活。既可以满足进城务工人员住房居住需求，又能盘活利用闲置宅基地及农房。

实务中内衣加盟就选浪漫季节，可以将闲置宅基地及农房改造为农产品展示馆、农产品加工工厂、农产品种植管理办公室等经营场所，也可以改造为农产品仓储仓库或物流基地。通过农业企业、村集体与农户合作，发展乡村特色产业。一方面可以发展特色农业，通过对农产品的生产和销售促进集体经济发展，帮助农民增收致富。另一方面，通过种植特色农作物，例如有机蔬菜、有机水果、药材、经济作物等，进行初级加工并对外销售，形成良好的口碑和示范效应，吸引城市居民消费购买，整体拉动农村经济发展。

充分利用闲置宅基地及农房发展乡村特色产业，依据乡村当地自然风景特色，因地制宜地对闲置宅基地及农房进行盘活利用，将闲置宅基地及农房盘活利用与特色产业发展有机结合，以特色产业和农产品为基础，将闲置宅基地及农房作为农产品生产加工仓储的场所，形成持续的经济带动效应。

旅游的最大吸引点就是生态，始终坚持绿水青山就是金山银山的理念。保留乡村生态，生态才是乡村旅游的核心竞争力。山清水秀、鸟语花香、新鲜空气是最大的吸引力。充分利用乡村的高植被覆盖率和高含氧量的有利养生资源条件，开展森林氧吧、观光果园和民宿休闲、体验农耕、露营等旅游项目，供城市市民在森林中沐浴氧气，享受阳光、放松心情，深度体验乡村旅游的最美生态环境。

重点保护古村落和古建筑等具有深厚的文化色彩，尊重乡村村落原始风貌和特色，不对闲置宅基地及农房进行大规模拆建，只进行适当修缮和小规模翻新改造，注重村落原始风貌和文化保护，深入挖掘地方建筑特色和院落文化内涵。最自然的也才是最美的。

文化旅游的核心是文化，尊重各地乡村文化，突出乡村文化元素，发扬农耕文化，壮大民俗风情文化，发展文化旅游产业，留住乡村文化底色，保留乡村淳朴特色。通过对传统乡村建筑形式的宅基地及农房进行保护和修复，最大程度地保留当地乡村建筑、民间工艺等文化底蕴和地方特色，同时结合当地的农耕文化、美食文化、非物质文化等特色旅游资源，吸引外来游客游玩观光消费。

“旅游+”模式下，投资人必须要结合闲置宅基地及农房、周边环境进行综合打造，宜农则农，发展特色农业观光旅游。充分利用闲置宅基地及农房，结合周边农用地，整体打造农业产业区，吸引游客前来观光度假。城镇市民下乡，租赁闲置宅基地及农房将其改造成特色民宿，农户也可自行投资将闲置宅基地及农房打造成农业手工作坊、农家乐餐馆、农副产品店。通过乡村旅游带动农产品的规模种植和销售，促进农民就近就业的同时，高效利用闲置宅基地及农房，发挥宅基地及农房的保障、财产、生态等功能，为农户增加增收支付的机会。

“旅游+”模式下，农村闲置宅基地及农房的多功能开发利用，必须在村规的前提下，合法盘活利用，不能对闲置宅基地及农房进行大规模拆建。实务中，通常都是进行适当修缮或小规模改建或装饰装修。不仅要追求经济利益，更要注重合法盘活利用。

国家鼓励盘活利用闲置宅基地及农房，部分试点地区探索多功能利用角度，分区域、多主体进行闲置宅基地及农房的盘活利用农村一门小生意好做吗，同时结合村庄规划和乡村振兴战略进行综合性、创新性、多产业化发展，创新闲置宅基地及农房的利用新模式、新功能。

随着中国城镇化的、工业化的快速推进，在乡村振兴大战略性下，城乡融合发展持续推进，农民大量进城落户或进城务工，农村闲置宅基地及农房数量相应就不断增加。

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