租房平台现在的模式就是没未来的。因为基本都加价太多，从近几年房租被明显炒高就能看出来，等跟第一批房东的合约到期，整个城市房租已经炒上去了，但是那时房东要么加价租给你，要么自己租，平台想继续拿房，那就得加价，继续加价还想有以前的利润，只能继续涨房租，但是租房这个事情和当地的打工人收入是强相关的，不可能无止境的涨下去的。

曾是为了解决年轻人最新的租房需求而生的长租公寓模式，如今经历了11年的洗礼，似乎也和传统模式一样，遇到了难以跨越的瓶颈。服务、定位、抗风险能力，都是摆在企业面前，亟待被正视的问题。

把所有空置房盘活，租金往下走，成本往下走，租客成本也往下走。房价也往下走。刚需都能接受租房不买房的话估计是个好生意。

自如友家加盟

总的来说，长租公寓模式本身存在一定风险，但也可以通过完善产品和服务质量，尽可能地把控风险。有分析人士认为，如果只是坚持原有的模式，只是在表面的装修上做文章的话，抗风险能力不会变强，因为归根结底做的还是收房再出租的生意，和传统的中介模式差别不大。

哄抬租价吃差价，最后抬到大家受不了的时候就跑路，烂摊子留给业主和租户来收拾，这帮二道贩子投机倒把该判刑

“轻资产模式更像是酒店管理，企业做的是物业服务，收取相应的服务费。这样企业也会有一定的溢价空间，这种模式也可以填补酒店市场化的空白。”但是，他强调，轻资产模式要想健全，还是要建立在品牌能力、服务运营能力成熟的前提下。

分析精准到位，如今大环境不景气，蛋糕大竞争更激烈，市场更是举步维艰。

另一条出路是走轻资产路线。“现在的长租公寓模式做得比较重，基本都是兜底，相当于企业拿到房源，然后承诺每个月给房东分多少的租金。”张波解释。

太乱。二房东和托管公司抬高租赁市场。很多打工人收入都给他们了。

至于城市，张波解释，每个城市的租房政策不同，有的城市不允许N+1（增加一个客厅隔断作为房间出租），有的城市只要求卫生间、厨房不能住人，客厅可以住人，只要符合人均居住面积就可以。后者这类城市就比较适合做市场化的长租公寓。

我爱我家，经纪人走私单太严重，再干几年估计要倒闭了

比如，找到目标人群和合适的城市就很重要。人群的选择上有很大弹性空间，张波举例，蓝领公寓就是一种专精于某一类人群的长租公寓业态。

现在房屋中介是房主房客两边都通吃！一眼向钱看

而且，朱林表示，长租公寓的生意是一块一块区域打下来的，不是品牌效应上来了，就能全国吃香。在打开新区域的时候，大企业还会受到来自中小型企业的冲击。“可能大公司和小公司都在某一栋楼里都有房源，这时候租客是比较谁的价格低、房子好，而不是品牌有多大。也就是说，在这个领域，品牌溢价空间并不大。”朱林说。

这年头房东都开始叫苦了

2020年，一位在山东济南经营小型长租公寓企业的从业者曾告诉媒体，每月租金最低1360元的长租公寓，经营成本占比超过40%。2019年该店全年收入大约只是装修成本的三分之一，七八年才能回本。

朱林介绍，出租率确实是关系到长租公寓能否盈利的最重要的指标，如果及时把房子出租，企业的压力不至于太大。“一间房空置一个月，可能就要用多个房子赚的钱来填补。这也是为什么企业越大，房源数量越多，就越容易出问题。总有房子在空置，那就代表总有窟窿要填。如果这时候再不断地扩张收房，跑得太快，就更拉不回来了。”

投入大、盈利慢是长租公寓模式最突出的特点。公开数据显示，保持出租率在90%以上，长租公寓才可能盈利，并且利润仅为10%左右。

“小型企业的老板尚可监督每一套房的情况，但企业做大之后，中间环节就存在很多不可控的因素，房屋质量没法把控，降价收房、刷KPI、吃回扣的情况也都会存在”，朱林表示。

长租公寓理想的发展路径是，把规模做大，通过规模效应来摊销投入成本。但前长租公寓从业者朱林表示，长租公寓本不是一个依赖规模效应的生意，一方面企业很难做大规模，另外就算是规模大了，管理能力、周转效率、空置率控制不好的话，依然会出问题，甚至更严重。

拿2020年蛋壳公寓暴雷事件来看，长租公寓资金链断裂之后，对于房东来说，好几个月没收到房租，企业又联系不上，只好上门收房，或者跟租客索要房租。而对于租客来说，房租每月按时交给企业，或按时还贷，而无房可住，还要继续还款。

早期长租公寓市场竞争激烈，很多企业利用这部分资金进入市场抢占房源，迅速扩张，但也造成了“高收低租”、“收益倒挂”的情况。风险也随之而来，市场波动、入住率低等情况都有可能让长租公寓企业资金链断裂。

装修也是长租公寓逃不开的一项支出。“举个例子，个人房东对外租房的时候，生意很好做，同时出租几套，收入非常可观。但是当他打算把盘子做大，一下出租几十上百套房子的时候，却发现没那么赚了。这就是短期内装修成本的急剧增加导致的。”

长租公寓的成本投入，可以大致分为两种，即房源成本和装修成本。严跃进向深燃解释，收房的成本很高，经常也会出现和房东毁约的情况。所以从这点上看，房地产开发商的优势很明显，因为本身就有拿地优势。

C2C模式中的代表企业是贝壳和安居客，仅提供平台信息服务，运营成本比较低。C2B2C模式以自如友家、蛋壳公寓等为代表，平台充当的角色类似二房东，从业主手里收房后再向外出租，这类模式运营成本较高，但扩张速度快，通过赚取房租差价和增值服务获利。B2C模式则是自有房产统一出租，前期铺市场的投入很大，但运营成本相比前者要低一些。

回顾长租公寓行业的起起落落，可以看出在这个细分领域，诞生出了不同类型的玩家。根据Mob研究院发布的《2021年中国互联网租房行业洞察报告》，中国互联网租房运营模式主要分为C2C、C2B2C、B2C三种。

这一年，注销和吊销的长租公寓数量分别达475家和45家，占过去10年注销和吊销长租公寓企业数量的一半以上。青客公寓2020年亏损达15.34亿元，同比扩大208%。年底，蛋壳公寓因资金链断裂暴雷，留下的只有无助的租客和房东。在此之前的2018年，就有好租好住、爱生活爱公寓、优租客、鼎家等品牌相继暴雷，蛋壳暴雷更像是一次大爆发。

逐渐，新的需求又产生了。短租、服务、灵活付租金等模式成为企业新的突破口，年轻人也更希望摆脱中介费，享受更好的服务。长租公寓模式，应此类需求而生。

当正规的房产中介公司开始在市场上铺路，租房人可以委托链家、我爱我家、麦田等公司，大部分情况是，找到合适的房源，交一笔中介费，中介的任务宣告完成，后续只要跟房东对接即可。

传统的中介模式，租房人早已不陌生。刻板印象中，通过传统的中介找房，就是赌一把运气。楼道、电线杆、防盗门上，到处可见私人中介的租房小广告，在租房市场尚且混乱不堪的时期，不少前来大城市打拼的年轻人，都上过几次黑中介的当。

他表示，“不管是哪种模式，都要通过产品的更新迭代来得到租客的认可，而租客认可的前提就是租金不能有过快的上涨。租金过快上涨，不但是租客觉得压力很大，政策也会进行调控。所以整体来看，不管是市场层面还是政策层面，租房市场确实比较有压力。”

新老“中介”都在此时暴露出问题，58安居客首席分析师张波向深燃解释，政策层面和大环境的共同作用下，会让这类企业面临一些挑战。

“我爱我家这种企业营收来源很单薄，整个企业的成长面临很多不确定性。疫情影响、市场影响，最后成本都会转嫁到企业经营方面。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析道。

同时，其赚钱能力也大幅下降。2020年和2021年，我爱我家营收分别为96亿元、120亿元，但净利润分别为3.12亿元、1.66亿元，同比分别下降62%、50%，可谓增收不增利。2022年一季度，我爱我家更是由盈转亏，净亏损达2.4亿元。

财报显示，2021年，我爱我家报告期内加盟门店运营数量为1504家，相比2020年三季度末，仅增长200余家，扩张速度有所减缓。

加盟制曾是我爱我家迅速扩张的利器，现在，我爱我家却表示，在现有环境下，企业在加盟业务中的投入付出与收入无法实现平衡，业务体量和留存比例存在严重不匹配现象，未来盈利空间十分有限。

6月20日，我爱我家发布公告，决定终止合肥、烟台、长沙城市的加盟业务。有相关人士向媒体透露，今后，我爱我家将聚焦重点城市直营业务，大力发展租赁业务。

自如方面回应称，二季度整体租金平稳，续约平均涨幅不足3%。至于租客反映的10%以上的涨幅，主要原因可能是大部分业主委托协议中租金逐年按照一定幅度递增的约定，导致涨幅超过平均水平。

长租公寓的另一家代表企业自如，最近也因涨价问题一度被推上风口浪尖。不久前，北京、上海、武汉等地的自如租客反映，自己的房租合同即将到期，续约的房租价格涨幅超过10%，还有人遇到了20%、30%的涨幅。更有租客表示，在疫情期间，多地的小区处于管控状态，无法搬家，自如在此种情况下涨房租，实在很难理解。

You+公寓创始人刘昕向媒体表示，不存在暴雷一说，是北京的苏州桥公寓撤店。You+的另一位联合创始人刘洋也说，疫情期间，长租公寓经营不易，但不是爆雷的概念。他解释，目前You+在全国其他地方的项目都在盈利，所以对北京苏州桥社区做了“割肉”的准备。

6月18日，YOU+北京苏州桥社区贴出一则名为《致YOU+国际青年北京苏州桥社区家友的一封信》的公告，称自2020年以来，公司在该社区经营举步维艰，累计亏损已达3500多万元。运营方因被欠缴租金、物业费等费用致原有租赁合同终止，要求北京优家公司立即腾房。截至2022年6月18日，北京优家公司已拖欠租金及物业费、欠付滞纳金、付水电费等合计约1340万元。

如今，疫情影响之下，整个租房市场都面临着不小的考验。加上互联网企业也在收缩，融资也变得更加困难。传统的中介模式谈不上性感，但相对稳定且高效；长租公寓模式走过数年，谈不上新鲜，也逐渐开始暴露问题。说回本质，租房到底是不是一门好生意？

扩张之后，潮水调转方向。由于长租公寓模式中的“租金贷”产品以及迅速扩张带来的问题，长租公寓行业频繁暴雷，最大的一次当属2020年年底蛋壳公寓的资金链断裂事件。随后，租房行业回归平静。

这三家公司各自代表了不同的房屋租赁产品模型。YOU+的模式倾向于长租公寓、青年公寓，自如旗下的自如友家也是长租公寓里的一种，区别在于是从房东手里分散地收房，统一装修再出租，我爱我家则是比较传统的中介模式，中介带人看房，收取中介费，完成交易。

最近，You+（优家公寓）北京苏州桥社区数月未向产权方支付包括房租在内的多项费用，拖欠合计1340.14万元，被要求立即腾房。老牌中介公司我爱我家也在近期宣布终止合肥、烟台、长沙城市的加盟业务。另一家长租公寓代表企业自如最近几年财务状况也并不可观，不久前也因部分房源续租房租涨价超10%而引起不少租客的不满。

委托管理并不是加盟，加盟是传统意义上的特许经营。自如资管平台总经理解云航认为，委托管理模式下，双方是平等关系，自如会带着品牌为业主输出管理。

因为无论是分散式还是集中式的公寓，其产品从前端到后端，都存在非常复杂的供应链、IT系统，所有的服务全部可以打通。自如寓和自如友家在后台共享一套保洁、维修、搬家互联网系统。

联想到年初，自如爸爸链家重启德佑加盟模式，4月链家成立O2O开放平台贝壳找房，这次自如成立资管开放平台，是否是加盟模式的继续？资管平台成立的初衷是什么？谁是受益者？

昨天，中国长租公寓领跑者自如，召开主题为“专业协作，共赢未来”的资管平台战略发布会，计划打造中国最专业、最高效的整栋资产管理平台。

自如也表示，希望能够通过这次友家的产品升级，实现青年合租生活与城市合租产品在功能、美学、建造等方面的统一，不仅能为合租的年轻租客们提供更具艺术感的居住产品，也能为广大城市业主提供一种全新的房屋配置方案。

公开数据显示，自如升级后的整租产品“心舍”系列相较传统租房市场45天的平均出租周期，能够将平均出租周期缩短至4.7天，业主满意度达到99%。这也让市场对 “友家7.0”上线后的表现充满期待。

据悉，目前友家7.0已全面面向自如北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、武汉、成都、天津业主开放试点，有房屋改造升级、托管出租需求的业主可以通过自如APP、自如业主APP了解更多详情。

在公共卫浴空间的设计上，友家7.0全面引入了易打扫的壁挂式台盆、帮助实现干湿分离的浴帘、满足不同身高的升降式花洒等卫浴洁具。全系采用黑白灰“冷”主色，在提升品质感与设计感之余，保留易打理、易清洁的特征。

而原本的厨房空间则是提供了两种解决方案可供业主选择，一种为保留房屋原本的厨房设计，而另一种考虑到房屋空间的局限性与合租场景下的厨房使用频率，则可更改为盥洗室，不仅可以满足用户日常的洗衣、晾晒需求，还可以缓解用户早上使用卫生间、洗漱冲突。灵活的空间配置方案不仅能满足合租租客的居住需求，也能提高房屋的出租效率。

卧室作为合租产品中最重要的个人空间，在“友家7.0”中提供了5种简约艺术化的设计风格。通过低饱和色彩的搭配组合、包豪斯风格书桌以及极具构成感的灯线，呈现简约但具有艺术先锋感的摩登空间设计。在充满个性化设计的同时，又保持了空间的整体统一性。

传统的合租产品，不同的房源有着户型平面、原始装修情况的差异，而陌生人合租的模式，也会因客厅、卫生间、厨房等公共空间资源的分配而产生居住矛盾。

包豪斯原为成立于1919年的“国立魏玛包豪斯学院”的简称，后发展成为知名的建筑与设计学派。包豪斯主义也可表达为一种功能主义美学，其理念认为设计的形式应优先服从于产品的功能，提倡让设计回归到基础，在功能实现的前提下，去设计更有美感的艺术形式。而正是在这种设计理念的指导下，“友家 7.0”进行了大幅的迭代升级。

据悉，“友家7.0”由自如产品中心联合德国新锐设计团队，引入包豪斯设计理念，从功能主义出发，回归居住本身，把设计的落脚点放在了用户的实际使用场景。

面对当下租赁市场不断升级的租住需求，迄今已经服务超500万租客的长租企业自如近年来频频迭代旗下各类居住产品设计。在推出大受欢迎的整租产品“心舍2.0”后，近日，自如也正式发布了经过近3年研发的全新合租产品“友家7.0”。

这些计划面临的不确定性还可能来自政府。去年 11 月，北京市开始清退各种环境不达标的群租公寓。自如友家也受到波及，有用户居住的隔断间（用建筑材料隔开客厅，房型多出一间，也叫“优化间”、“N+1”）被要求强行拆除。

虽然自如“不会从竞争的角度做决策”，但长租公寓已经是地产商们开始投入的市场。万科 2017 年推出“万村计划”，万科为此出资 1000 万元成立一家运营公司，先后和深圳的玉田村、新围仔等城中村签约，后者将旗下物业统一出租给万科，经过改造后的棚户区变为集中式长租公寓。

按照自如的说法，从年轻人的合租、青年旅社，到整租的自如寓、高价的自如豪宅和高端民宿，自如的用户年龄可以下至毕业的大学生、上到有足够经济能力的中年人士。

另一方面自如也在开发更多的新产品，最近开业的新店包括 Z Space，在北京二环里的胡同之中，2000 平米的四合院里有民宿、咖啡馆、餐厅和活动室。面向企业的蓝领公寓“城市之光”也在试营业中，自如还在尝试无人值守式的公寓。

自如最早由链家孵化，2011 年推出。2016 年自如开始独立运营，2018 年获得 40 亿人民币 A 轮融资，投资方包括红杉资本和腾讯。

自如把这场发布活动办在了北京的办公楼里，“就是为了省钱。”熊林对在场的媒体和合作方说，长租公寓是个“不挣钱的生意”，必须依靠规模：“长租公寓的本质应该是一个维持低毛利、大规模、高效运营的行业，单体城市运营规模达不到 20 万间很难实现盈利。”

被拿来吸引商家的卖点，还是自如本身的用户量以及能够带来的流量。自如资管平台总经理解云航说，自如 app 有 30 万日活用户（不全都是找房的，也有现有用户日常使用保洁和报修），房源 60 万间、140 万租客、覆盖所有一二线城市，再加上服务业务有 10 万名经纪人、6000 个管家、保洁维修和搬家师傅……自如已经有一套完整的运营长租公寓的经验。

这也是自如“资管平台”获得收入的方式，通过合作，自如要收取加盟费、设计和工程服务费、委托管理费、公寓管家的薪水……最终这栋公寓变成标准化产品，上架到自如的应用供用户租住。

所以自如不再打算完全依靠自营，新的合作方式包括委托管理、租赁直营和战略合作三种。委托管理将会是主要的方式，类似于加盟，自如会提供一整套从开业装修到运营服务的一整套方案。

自如 CEO 熊林在“资管平台”的媒体活动上说，难以扩张是是因为，相比于从个人业主手上收来房源，整栋物业的难度高了太多：“如果整栋物业的模式没有变化，而是和酒店、月子中心、共享办公合作，我们根本算不过账来，物业太贵了，每个楼的改造非常艰巨，所有的房子需要解决非常多的问题，成本太高。”

区别于“自如友家”，自如寓更像酒店。一栋楼里集中着可供租赁的公寓、用于社交的公共空间和安保前台保洁等基础服务。2012 年自如在北京开设第一家自如寓，随后在上海和北京扩展到 8 栋。2016 年自如不再继续开发新的公寓，主营业务还是分散式的“自如友家”。

所谓“开放的资管平台”，意味着地产商、国企和政府部门可以将整栋的物业托管给自如，自如将他们变成集中式的“自如寓”品牌公寓，统一管理，并且提供包括设施配置、保洁维修和搬家等等标准化服务。

这是一项面向企业的生意。更为人所知、特别是北上广年轻人熟悉的是合租产品“自如友家”，自如从个人业主那里租来房屋，装修改造、配置家具家电之后再按照单间出租。

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