房地产开发小项目流程一般包括以下几个步骤：

1. **项目策划与立项**：开发商进行市场调研，确定项目类型（如住宅、商业、办公等）、位置、规模等，编制项目策划书，经内部评审和相关部门批准后立项。

2. **可行性研究**：对项目进行详细的经济、技术、法律和社会环境等方面的分析，评估项目的可行性和收益。

3. **规划设计**：聘请专业的规划设计团队，进行项目设计，包括土地使用规划、建筑设计、景观设计等。

4. **申请用地**：向政府土地管理部门提交用地申请，获取土地使用权。

5. **报建审批**：提交项目图纸和相关资料，进行建筑审批，取得施工许可证。

6. **施工准备**：招标选定施工队伍，进行施工图审查，准备施工材料，进行施工场地的准备。

7. **施工建设**：按照规划和设计进行施工，包括基础建设、主体结构施工、内外装修等。

8. **质量监管**：开发商或第三方监理单位监督施工质量，确保工程符合相关规范和标准。

9. **验收与交付**：工程完成后，进行竣工验收，通过后进行内部交付、物业管理交接等工作。

10. **销售与营销**：进行项目推广，销售房产，完成资金回笼。

11. **售后服务**：提供售后服务，如维修、保养等，维护业主关系。

以上流程可能会因地区和项目的具体规模而有所不同，同时还需要遵守国家和地方的法律法规。

流程：初步可行性研究→立项准备→确定方案→招标售地→申领国有土地使用权证→编制建筑设计方案→建筑设计方案的审定与审批→申领建筑工程规划许可证→不动产预测绘→申领建筑工程施工许可证→申领预售许可证→开展竣工测绘→竣工验收备案→申领不动产产权证→收尾结算

在第三方测绘、监理等单位出具报告，数据满足各方要求之后，规划、消防、人防和质检等政府单位也要进行项目验收备案工作，建筑数据入库和移交。

房地产开发小项目流程

竣工测绘有房屋管线测绘、房屋地形测绘和房屋高度测绘等，其中也包括房产建筑面积实测。竣工时房产测绘就是为了采集现实建筑面积数据，对比房产预测建筑面积，对于项目是否按照蓝图进行施工，房产测绘建筑面积数据能直接反映两者的变动。如有变动，需要在报告中说明或者现场按蓝图整改。

当施工到建筑超过室外地坪线±0.00以上时，开发商就可以申请预售许可，有了预售许可证就可以分批销售楼房了。预售允许的楼房不是一次性全部可以销售的，预售卖房的资金也不是一次性打给开发商的。每个阶段当施工进度达到政府的要求线以上时，监管在第三方银行里的钱才会打给开发商，而这笔钱也会被政府监管只能用于本项目的开发。在楼盘销售良好的情况下，是不会有开发商没钱继续建造的可能从农村走出来的创业者是谁，但是现实烂尾楼频出，理论很完美现实很骨感。

各种安全、质量、测绘方向的工作在出具了成果报告，并且地块平整为熟地，开发商就可以申请核发建筑工程施工许可证。有了建筑工程施工许可证，就说明政府同意开发商委托的施工方进场施工了。

虽然理论上的流程应该是这样，但是现实实务中，规划单位往往要等到测绘单位出具测绘成果之后，再根据测绘数据计算是否满足规划要求后，核发建筑工程规划许可证。这是一个循环往复，不断修改方案的拉锯过程，所以第六步到第九步其实是一个互相穿插的步骤，测绘数据成果主要是要满足登记发证的要求，而规划方应当按照规划条件另行再算一套面积数据，这样会大量消耗时间不利于资金的运转，所以浙江省新《规程》为了加快节奏，在“最多跑一次”的背景下，强行将规划要求和不动产登记要求的测绘数据规范糅合成一个标准，一个标准一个数据，不用按不同规范再区别对待了。

前期测绘有房屋点位放样、界址线放样、地形测绘等测绘，其中也包括房产预测，其实房产预测工作在设计阶段就已经参与了，不停地摸索修改方案，以求开发项目利益最大化，但是只有建筑蓝图在第三方单位审定并且规划审批之后，才能出具最后的预测绘成果。

满足各方要求的建筑设计方案审批通过之后，开发商可以申请核发建筑工程规划许可证。有了建筑工程规划许可证，就说明政府同意开发商在这块土地上开发项目方案了。

第三方审定单位进行项目建筑设计方案的审定工作，审定工作认为是对方案建造技术上的把关。规划单位需要对建筑设计方案进行审批工作，审批工作是政府对方案决策上的通过。

其实这个和拍地是一个连贯步骤，开发商拍好地，合同签好资金补足，就可以申请核发国有土地使用权证。开发商有了国有土地使用权证，就表明政府同意使用这块土地了。

政府进行确认地块招标拍卖，并会在招标文件中写明土地性质、土地红线范围、规划条件要求（计容范围等），开发商参与竞拍就是默认同意规划条件要求。

政府对某一个项目在某一块土地上进行开发，必然需要进行方案的可行性研究。至于先有空地再想方案还是先有方案再选地址，有点像命题写作和自由发挥。

房测工作有两个参与开发项目的关键点，就是预测和实测。预测和实测工作也大抵是房测工作的全部内容，可见预测和实测对于房测工作的十分重要。

20.其它类事项：质保维修，其中防水类5年、水暖、管道3个采暖期，主体结构为设计年限。项目后评估：对项目作一份整体评估，总结经验吸取教训，为今后的项目规避风险、获得更多利润空间打下基础。

在这19项工作中，作为开发项目，还穿插有用地核实验收（因规划部门同国土部门的合并，各地规定不太一样）、预售许可办理工作和购房户的不动产权证的办理工作。预售许可证办理往往是在主体封顶后即可办理，办结预售许可后即可对外销售。开发商在对外销售了一定量的时候，需要按规定持相关手续、资料到不动产登记局为购房户办理不动产权证。同时需要聘请物业公司对整个楼盘进行物业管理。

17.申请消防验收（或者消防验收备案）。住建局51令规定，消防验收（或者消防验收备案在竣工验收之后15内完成）。这一程序需要有涉及消防的竣工验收图纸和工程竣工验收报告。

16.申请竣工验收。规划核实（是法定的竣工验收的前置条件）通过后，对整个建设工程，建设单位组织监理、施工单位等进行自检、整改，达到合格标准（包括实体工程和相关资料）后申请竣工验收。竣工验收由建设单位组织，由五方责任主体和监督站人员参加，并有书面的有五方责任主体人员组成的竣工验收小组。注：还有对绿化景观的验收工作，其先后顺序和验收部门各地会有不同）。

15.申请规划核实。项目所有工程完工后，聘请有资质的第三方测绘公司进行测绘（包括建构筑物的坐标、高程、高度和建筑面积）并出具测绘报告，在此基础上申请规划核实。

13.消防、水电气、电梯安装及总平施工。室内水电气及消防工作往往是会在主体施工中有穿插作业的。室外部分往往在总平施工阶段完成。所谓总平施工包含绿化、景观、道路、围墙等室外工程。电梯安装完毕需要出具检测报告。

12.保温节能施工及外装工作。玻璃幕墙等涉及超危大工程的需要组织专家论证和相应的有监督站人员在场的专项验收。保温节能工程在隐蔽前需要验收部门现场确认。完工后需要对保温节能工程进行专项验收。（保温节能不仅仅涉及到保温层的施工，还设计到外墙的填充材料、外门、外窗及洞口，并且有相应的现场抽样送检合格报告）。

11.主体验收。主体施工完毕后，进行梁板柱的检测并出具检测报告。次报告及项目的其它相关资料报送监督站进行合格性检查，合格后再向监督站申请主体验收。（由监督站及施工、建设、设计、监理单位参加。）合格后进行下一步工作。

10.主体施工。一般情况下，首层、标准层、及顶层钢筋隐蔽前需要监督站进行钢筋隐蔽验收。其中涉及超危大工程的需要组织专家论证（具体要求同前述）。爬架、卸料平台等涉及危大工程的需要进行有监督站人员在场的专项验收。有植筋的在后续施工前需要对植筋进行抗拉拔检测并出具检测报告。

8.规划验线。施工至正负零后，建设单位聘请有资质的第三方测绘单位放线后，申请规划部门进行验线，合格后进行下一步工作。（注此步骤也可能在基槽开挖前进行）

4.基坑开挖、塔吊安装。开挖深度达5米及以上的属于超危大工程农业农村科技创新创业基地，还需要专家论证。召开论证会时除了专家们还需要有五方责任主体以及监督站人员参加。

F.图纸备案。ABCDEF完备后再去办理开工许可。办理开工许可时还需要缴纳民工工资保证金以及准备项目上相关人员的资格证书（通常叫押证）。

D.招投标：招标总包、监理单位。发布招标公告、开标评标、确定中标单位。需要特别说明，目前开发项目可以不进行招投标直接由开发公司指定施工、监督单位。这样五方责任主体（建设单位、设计单位、施工单位、监理单位、地勘单位）都明确了。

B.建筑设计：初步设计、施工图设计。这一程序的前置条件是勘察设计（也就是通常说的地勘报告）（地勘单位也可能是通过招投标来确定的。

A.方案批复：招标设计单位（不同的开发公司规定会有所不同），由设计公司出具设计方案，然后去住建（或者规划.各地方的规定不同）局审批，通过后，方能取得。

按相关法律法规要求，一个项目在取得合法手续后方可进行开工建设，这是大的前提。而建设项目，其类别不同，其建设行为就会有所不同，其投资主体不同也会导致需要办理的合法手续不一样。故，就题目而言，还需要明确建设项目的分类：新建、改建、扩建（改扩建）、装饰装修，以及投资主体（国家投资、国际资金、自然人投资）。在此基础之上，还需要按其建设和投资规模来分档（不同规模和投资，涉及到的法定手续会不一样）。仅就建设行为而言可分为土建和装饰装修两大部分。其中土建包含建构筑物以及室外工程（包括总平）的从无到有，装饰装修包括为达到使用要求而对室内进行的所有建设行为。一个上规模的新建住宅楼盘建设项目，其流程为：