每天，我们上班的第一件事，就是测体温，合格了才能上岗；然后是洗手消毒，接着就是配置消毒液。不同场所和用品使用的消毒液和浓度都有严格规定，比如地面是用浓度为500ppm的消毒液，桌椅用的是250ppm；与食品相关的物品，要用食品级的消毒液浸泡擦洗，顾客使用的餐具则统一用专业设备进行清洗和高温消毒。

除了餐厅布局和用餐方式有调整，我们还加大了消毒频率。根据食药监管部门的建议，每4个小时要消毒一次，但我们提高到每3个小时一次，从上午10时营业开始，定时对桌椅、地面和相关用品进行彻底消毒。

不是说夫妻不能坐在一起吃饭，但如果有人坐在一起，其他顾客也可能提出类似的要求，这就不好了。所以非常时期，能得到顾客的理解和支持，我们很感动。

说个有意思的例子。前两天有对夫妻来用餐，点了一份炒菜两份饭。他们拖了一个椅子到桌子前，面对面用餐。我看到后，拿了两个小碗给他们，建议他们分食，不要面对面。一开始他们觉得好笑，不肯接受。但给他们说了现在的用餐规定，表示这是防范措施，希望所有顾客都能配合。最后农村创业典型事迹 酒楼，他们表示理解，分坐两张桌子了。

上海虹桥小生意好做吗

用餐区的餐桌椅也进行了调整。本来有400多个座位，现在只保留了差不多三分之一，全部按照“高考式”用餐布置，一人一桌，单向用餐。客人即便结伴来，我们也会提醒他们分开坐，大家都很支持。

很高兴的是，绝大多数客人都很支持我们这个举动。个别客人一开始不理解，但我们解释后，也很配合。所以我觉得上海的防控工作做得很到位，大家的防控意识很强、配合度很高。

现在，不论是顾客还是外卖员来我们店里，都要先测量体温，我们也提供了免洗消毒液，供大家使用。尤其是外卖员，一定要用了免洗消毒液后，才能取餐。

我们调整了进入餐厅的方式。本来，除了员工通道，餐厅有4个出入口，现在只保留2个，一个进，一个出，这样不容易出现顾客面对面的情况。外卖员取餐处统一安排在进口处，不入店，而以前取餐是在餐厅里面的服务台。重新安排后，可以减少餐厅内部的人流。

我觉得，市场对餐饮服务还是有需求的。随着周边商务楼里企业陆续复工，楼里的上班族需要安全放心的餐饮服务，所以我们想借这个机会做好口碑。

快餐岛模式的取巧之处在于，它会给客户一种餐食是现做的错觉!但实际上都是中央厨房的冷冻料理包到店解冻再复热的，这些冷冻料理包保质期可能长达一年，好处就是方便根据每天的销售情况来灵活控制用量，有效减少报损。

全家开在地铁里的店，就把鲜食至上的理念展现到了极致，如果你仔细观察会发现，它只卖鲜食和水饮，其他什么都不卖，连零食都没有!

从上图我们可以看到，一家成熟的便利店从某种程度上来说，可以获得比很多餐厅更高的坪效，原因就是便利店可以覆盖早、中、晚一日三餐和下午茶全时段。

和京东一样，全家和711里面60%以上的营业额和60%的毛利都由鲜食(FF，即FAST FOOD，或者叫快餐、速食)模块贡献，鲜食和我们传统所说的快消品( FMCG,Fast Moving Consumer Goods)从名字上看有点像，但是再快销的产品和鲜食比起来都是蜗牛品，一个月也跑不了几单。

仅一个FF鲜食，往往就占了便利店一半以上的营业额。卖FF鲜食的便利店，往往比不卖鲜食的便利店多出一倍甚至几倍的营业额。这充分说明了什么叫作“民以食为天”。

一家小小便利店通常都会有2000个左右的SKU，因为我开的是京东便利店，下面给大家看看京东北京大兴总部楼下、京东自己开的便利店2018年前30名品类。

在上海凌空SOHO里面，包括我投的店，总共有9家便利店，方圆500米内则有12家便利店，其中有2家全家，2家711，2家喜士多，还有家乐福easy、永辉、快客、便利蜂等，反正市面上你听过的便利店这里基本都齐活了。

请大家先想一想，现在能吸纳这么多就业人员的实体店有啥?当然是餐馆了。而便利店能养得起8个员工，正是因为它也是以餐饮类产品为主营业务的。

但一家全家24小时便利店，满编人数多达8人，如果像做传统小卖部一样思路去做便利店，别说利润了，一个月所有流水加起来还不够发工资的，房租就更不用想了。

邻近商圈的新看点不断，虹桥核心区这些存量商业如何应对？从虹桥天地、丽宝乐园等重点项目正提前调整定位和业态，引入差异化的区域首店，并通过持续的主题活动和社群经营，巩固核心客群的黏度，而这也正是成熟商业的优势。

除此之外，虹桥临空经济园区的上海荟聚综合体项目也整体预计将于2024年开业。项目总投资额约80亿人民币，总建设体量超43万平方米，包含上海荟聚购物中心、宜家家居以及5栋荟聚办公楼。其中商业零售面积近12万平方米，除宜家家居外，还将引入超400家特色商户。国展旁的首位 SHOWAY后续也有奢华酒店、新形态商业街区、亚洲最大剧院群等不同业态。

同在虹桥前湾的超极合生汇则主打“游戏电竞”与“极限运动”主题，建筑面积超过50万平方米，将引入EDG合创汽车英雄联盟LPL主场赛馆、凯悦全球首家新文创酒店、46m深度的室内潜水馆、中国首座世界赛事级标准的Aerodium风洞等极具差异化的主力店。

例如在闵行华漕的前湾区域，虹桥前湾印象城MEGA总建筑面积约26万方，打造为超体量社交体验中心，将“国际化社交度假漫游湾”定位核心DNA融入建筑设计、主题场景、品牌等各个方面，与领近的开市客Costco组成全业态商业组合，吸引周边消费。

除了这些项目之外，虹桥核心区的虹桥万科中心、阿里中心、中骏广场等不少商办综合体拥有配套商业，业态以餐饮和生活服务为主，以及艺术和公共属性更强的奥所未来城，虹桥品汇、绿地全球商品贸易港等贸易型商业。

能观察到项目方曾设法改变现状，不少商户都有显著的差异化和目的性消费特征。例如麒派画家林学之先生创办的麒艺汇艺术馆、麒艺汇艺术餐厅，以及儿童音乐剧、洛克公园、韵真凝妆旗袍等。另外还有吸引小众消费者的“三坑”业态、动漫模型店、剧本杀、桌游等等，都是承租能力有限，但能吸引特定目标消费客群的业态，从社交媒体的热度来看，效果仍然有限。

另一方面，商场地面的两个通透明亮的玻璃盒子是一大设计亮点，星光天地也曾在玻璃盒子引入了网红书店“玻璃宫艺术书局”，一度在社交媒体出圈，为商业吸引不少消费者前来打卡，可惜如今书店已经歇业。

实地探访来看，虽然商场出租率不低，业态也较为丰富，但工作日客流相对稀少。相比消费者，商场内的外卖骑手数量更多一些。由于在5万方的商业之中，地下两层面积近4.5万平方米，占商业总面积85%以上，但又不连通地铁，因此对客流导入有不小影响。

2019年6月开业的协信上海星光天地是22万方虹桥•协信中心综合体的商业部分。据媒体报道，星光天地的核心主题是运动娱乐和文化创意，通过多元化的运动品牌和跨界书店文化文创集成店，为更多生活在虹桥商务区的白领们，提供休息和运动的空间。

在实地调研中发现，商场的出租率并不理想，以商铺数量来粗略计算，首层大致出租率在60%左右，二楼原有教培业态和耀莱成龙影城也已关门。另外还有一些商户虽有入住，但并未开门营业。整体来看，虽然商场在公共区域引入了儿童娱乐项目，吸引了一些家庭，但整体客流仍然显得更是冷清，在区域内影响力有限，倒是虹桥新华联索菲特大酒店的存在感更强一些。

据新华联文化旅游发展股份有限公司年报，可出租面积约2.96万平方米的上海新华联购物中心2021年累计已出租面积约2.26万平方米，平均出租率76.45% ，租金收入约3308.6万元。

和其他商业不同，由于毗邻万科时一区、上海市文来实验学校，2016年11月开业的上海新华联购物中心定位更偏向家庭消费。资料显示，2018年底新华联购物中心进行了定位升级，从当初利用机器人、互动墙面等打造“智能化精品时尚购物中心”，变为“新华联 新生活+PLUS”这一新定位，着力打造精致生活家、潮流时尚的购物中心。

客群和周末目的性消费客群，而丽宝乐园距离虹桥综合交通枢纽距离较远，自然客流极易被虹桥天地与虹桥天街分流，待hubo开业后或许将有所好转。

事实上，丽宝乐园已经在不断调整品牌组合，举办各类活动吸引消费者，并为动线冷区聚集了6000平的古风沉浸式互动剧场“梦回大唐·风起”、实景游戏体验综合馆集合石、大将汤等注重强目的性业态。

不过商场实际客流情况不甚理想，除了中午不少白领前来就餐之外，其他时间段相对客流较少。整体来看，地下二层仍然保持较高的出租率，但地下一层空铺不少，商场曾在地下一层引入偶像追星等业态，但如今人去楼空。

丽宝乐园是2019年9月开业的综合型商业广场，总体量约23万平方米，项目包括6栋办公楼和7万平方米商业。相信只要去过丽宝乐园，都会对其6大主题空间留下深刻印象。无论从场景，还是硬件配套来看，丽宝乐园都是个颇具品质感的商业。

近期有两条关于虹桥天街的新闻，一是龙湖将对旗下上海虹桥英迪格酒店进行业态升级及品牌焕新，或以长短租结合的形式，由委托管理转为自主经营。二是龙湖将部分职能部门将从北京搬至上海。后者经媒体核实，应是增设上海办公室，部分特定岗位搬至上海虹桥天街办公。不过也能为商场提供不少稳定的日常客流。

实地来看，餐饮业态的客流情况不错，零售则相对较冷，整体客流情况尚属一般。不过，在运营端仍在致力调整，例如虹桥天街针对周边白领客群制作了“咖啡指南”，去年推出了主打夜间经济的“一里九巷”，在商场建筑连廊打造了“城市共享客厅”等。背靠集团资源，虹桥天街常会举办一些大型IP活动，例如奥特曼魂展能吸引全市范围的大量家庭和动漫爱好者。

与虹桥天地一街之隔的龙湖上海虹桥天街是区域内体量最大的购物中心。据龙湖集团年报显示，约17万方建筑面积的龙湖上海虹桥天街2021年租金收入约1.54亿元，同比增长6.6%，出租率97%；2022年上半年租金收入约0.77亿元，同比增长10.2%，出租率96.3%。

值得一提的是，连通虹桥火车站和丽宝广场直至国家会展中心的地下通道也将由虹桥天地运营，该区域命名为hubo，定位“上海潮流第一站”，将于12月起陆续开业。

另一方面，活动是虹桥天地扩大影响力的重要形式。虹桥天地是上海最常举办IP主题活动的数个商场之一，还在户外部分以集装箱的形式打造了常态化的“超集市场”，根据不同主题改变风格和品牌，时换常新。虹桥天地演艺中心也长期举办各类活动、演出和展览，尤其是电竞赛事能吸引大量年轻客群。

作为一个直通虹桥综合交通枢纽的综合体项目，虹桥天地以38万平方米的总体量，容纳了购物中心、新天地、办公楼、演艺中心、酒店等形态。其中，商业部分的总建筑面积约15.4万平方米，业态聚焦精致餐饮、生活方式和亲子消费。或许是考虑到大虹桥今后数年将有多个大型商业项目开业，虹桥天地近两年在业态品牌上做了一系列调整，有的放失地减少部分家庭业态，转向年轻时尚消费。

小红书的笔记数量能反映出商场活动和特色商户的热度，虹桥天地拥有2万多条笔记，主要关键词有圣诞集市、宠物友好、溜娃；虹桥天街7100多条笔记，关键词有美食、spa、威尔士；丽宝乐园的笔记数量约1200多条，拍照、亚马逊、过山车是关联度较强的内容，其他项目则数量较少，没有显示相关数量。从每个项目的笔记关键词中，也能大致勾勒出其定位和客户画像。

更重要的是，随着华漕Costco、天空万科广场，以及更远距离南翔印象城MEGA和青浦山姆会员店的开业，新商场在消费者家门口引入了新品牌，让当地消费者能够就近消费。不仅如此，大虹桥未来还有数个定位鲜明的大体量商业即将问世，也将进一步分化虹桥核心区客流。

另一方面，近两年房地产企业的退潮也对区域商业造成一定影响。虹桥核心区的大量商办地块都出让给了民企开发商，在地产主业收到冲击后互联网创业者的失败者，商业经营的预算和编制受到影响在所难免。不过，大量的总部办公落地虹桥核心区，使得白领员工仍然是区域的主力消费群体。

不仅如此，虹桥综合交通枢纽也能为区域商业提供大量商务和旅游客群，2021年虹桥综合交通枢纽总客流量达到3.17亿人次，距离最近的数个商业体也能捕捉到这些消费。

此外，周边区域的家庭客群也是日常和周末消费的主力。过去数年，由于青浦区、嘉定区和闵行区的华漕等区缺乏大型商业设施，而虹桥天地与虹桥天街不仅拥有全业态的商业配置，还经常会举办高品质的IP主题展和市集活动，因此能吸引到周边尤其是邻近的华漕、徐泾、华新等地家庭客群，会在下班后或周末跨区域前来消费。

作为一个数年前新规划的高级别商务区，虹桥核心区商业的主要客源大致可分为三类。一是商务区的本地办公客群，区域内聚集了不少企业总部，据媒体报道，虹桥国际中央商务区累计吸引了总部企业和机构500家农村创业小伙在重庆买房，2022年一季度税收收入同比增长20.9%，快于全市平均增速10.7个百分点。这也是商业的主力消费客群，数量与消费力俱佳。

整体来看，在虹桥主城片区“一网、六片、多组团、多中心”的空间结构之中，核心区定位为面向国际、服务长三角的商务区和交通枢纽，同时也是商业密度最高的区域。

大虹桥可谓利好不断，不仅因《虹桥国际开放枢纽建设总体方案》区域能级再度提升，在全新的上海市商业空间布局规划中，大虹桥也晋升为最高级别的国际级消费集聚区，再加上每年一度的进博会辐射，可以说是风头无两。在上海大都市圈规划的带动下，大虹桥或将保持长期热度。

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