虽说房租压力小的店铺抗压能力更好，但一个月也得好几千块，装修和设备的3万块钱大部分还是信用卡套出来的，拆东墙补西墙的日子，恐怕很多人都有体会。

去办开业手续的路上，马多仔细算了笔账，虽然依旧是亏损，但总算不是大出血，而且相比着上次让全部员工在家休息，这回反而离职率大大降低。

郑州城中村小生意怎么做

和岗坡、锦艺城附近的电竞酒店联合，介绍客户、升级设备、租赁外设，介绍一个客户送上门消费一天，抛去油费，能提成大概12块左右；像顺带更新维护一下酒店的电脑、帮前台拾掇下手机，都视为「客户维系」。

顾客对于电脑的渴求让马多有了新想法互联网平台与创业机会，整出来一些差不多的机器，适当收取押金后租给客户，送货到三官庙、五建新街坊等附近的小区门口。

房租一个月3万6，员工工资即便是减半也得好几万，老婆从网吧收银变成全职太太，两个娃无忧无虑整天家里缠着马多玩，他们也许不知道，父亲的「闲」并不是好事。

他经营的这家网吧，在西元国际商场附近，挨着秦岭路地铁口，辐射到金融学校、煤机技工学校。依仗着自己在科技市场混迹的经验，加上不错的脑子，生意逐渐有了起色。

收到能开业通知的当天晚上，马多蹲阳台上抽了2小时的烟，虽然雨一直往身上潲，但他丝毫没有躲的意思，仿佛想以此来验证这是不是梦。

即使是主打性价比路线的蜜雪，也持续不断地优化品牌形象。比如门店形象优化、打造雪王IP、举办冰淇淋音乐节等，让消费者以极低的价格，仍然能享受到品牌的满足感。毕竟消费升级是大趋势，没人愿意回归到路边摊时代。

蜜雪密集型的开店模式极具侵略性，能够大规模地抢占消费者认知。当一条街上能有好几家同品牌的店，大家潜意识里就认为这是一家很火的店。当想要喝一杯奶茶时，抬头一望，看到就是蜜雪冰城，除了对品牌忠诚度很高的人外，大多数人是会选择眼前这一家进行消费。此外，密集铺店还有利于蜜雪冰城通过规模优势降低成本，进一步强化性价比的产品优势。

其实在这一点上，蜜雪也走过弯路，曾经做过高端化的尝试。但由于与自身调性不符而宣告失败。这一点也同时启示我们，适合自己的才是最好的，选定一条路就要坚定地走下去。

相比喜茶、奈雪等ins风门店、精致包装、高档原料，蜜雪冰城选择了删繁就简，回归产品的功能属性本身，让那些原本买不起30元奶茶的群体成为他的忠实群体。

中国三四五线城市人口超10亿，6亿国人月入1000.......这些数据充分地说明了中国的下沉市场有多广阔。即使是在一线城市，也有相当一部分群体在寻求性价比的满足感。

真正让蜜雪冰城走红的，是那款价格仅为同行1/20的彩虹冰淇淋，此后它的经营中也经常出现这种极致性价比的网红产品，作为叩开消费者心智的大门。

纵观蜜雪冰城23年创业史，充满艰辛血泪，也曾走过不少弯路，但终于从一个“小地摊”逆袭成为如今的“奶茶之王”，而他的关键之处，正在于做对了4件事。

如今，经过数次行业大洗牌，蜜雪冰城仍然屹立不倒且快速发展，2012年7月，蜜雪冰城门店数量约400家；2020年，已经突破万家门店，八年时间，蜜雪冰城的门店数量翻了24倍。

这起事件之后，蜜雪冰城痛定思痛，一方面放缓扩张的速度，更加注重产品研发、卫生安全品控；另一方面大力整顿加盟店问题，严格培训员工和加盟商，让蜜雪冰城能更为健康踏实地成长。

这次巡店的结果让张红甫内心无比沉重，听到有一位同事喊了一声张总，他当时猛然抬起头、发疯一般的怒吼，说“不要叫我张总，我不配！”

果不其然，此后张红甫在其他地区看到的也差不多是同样状况，卫生状况堪忧，而且几乎是一个店一个做餐标准，几乎看不出来是连锁品牌的痕迹。尤其是山东更糟糕，别的地方还是生意还行，而山东已经是生意很差、卫生更差。

“那家店最让我印象深刻而且吃惊的是，靠近水池旁边，在地上放着一个大概能装一二百公斤水的红色塑料大桶......桶里边盛着满满的一桶做柠檬水的稀释糖浆，而这种稀释糖浆配出来之后，保质期是特别短的，不可能这么大桶配制还不变质。我找了一个杯子尝了尝，果然有一股酸馊味儿。”

“走在地上是粘脚的，甚至能把鞋给粘掉，地面看起来也是黑乎乎的，绝对不像只有一两天没有打扫过的地面。各种拖把，扫帚等扫除用品，胡乱地堆放，完全没有食品安全的概念和章法。”

张红甫第一个地点还专门选择了一家自认为可以当成模范典型的加盟店。然而这家店前台生意火爆、整洁明亮，可是到后厨一看，其“脏乱差”程度简直令人发指。

凭着极致性价比的理念，独特的口味，蜜雪冰城高速扩张，2014年，蜜雪冰城门店总数量突破了1000家，公司业绩在几年内猛增了好几十倍，2015年更是计划再新添1500家。

这样的理念自始至终贯穿着张红超的商业经营，定价不参考市场价，而是从产品成本倒推定价。例如他在开中餐菜馆的时候，几两的土豆丝，几两的油？几两的配菜？算出来一个非常精确的成本，再加上微量的毛利润，这价格就倒推出来了。

但张红超可不是“烧钱换流量”的互联网打法，他是采用的成本定价法。经过他的细致倒推，一个用鸡蛋、细玉米粉、白糖、牛奶做的冰淇淋，就算只卖1元1支，利润也是有的。

于是张红超决定效仿，但实在不想掏高昂的配方费用，决定自己研发，一锅不行，调整配方再熬一锅，搞的大家吃的都快吐了。不过功夫不负有心人，理想的味道终于被他试出来了。有个厨师一下午吃了一大盆，足足三升！

如果事情发展下去，那么兄弟俩的小店大概会成为区域一霸。但他们的野心不止于一个大学城。而真正让蜜雪冰城迅速扩张，走出郑州、走向全国的，是一件爆款单品——2元冰淇淋。

终于有一天，张红超找到了一家废弃的铝厂，国企改制以后已经停工多年，现在打算把厂房租出去。只是尽管由于长期废弃，这里的门窗已经锈迹斑斑，但至少不会再受拆迁队的骚扰。

像雪花一样的碎冰上面浇上甜蜜蜜的果酱，吃起来就像甜蜜的雪；再加上他前后搞出了上百种冷饮产品，所以叫“冰城”，加起来就是“蜜雪冰城”。

三战三败的张红超曾经放弃了一段时间，但后来又重振旗鼓，这次将店址选在了自己的母校财经政法学院附近，并将店名改为了“蜜雪冰城”——

且不说开刨冰店非常辛苦，由于常年不戴手套处理冰块，张红超的指关节落下了病根，现在看起来还有些肿；即使这么辛苦也只能赚点小钱，因为刨冰制作受到条件限制，只能在夏季卖，一年只能干那么几个月。

“那是一个只有两平方米左右的橱窗，进去最里面是一台冰柜，靠着窗口是一张桌子，桌子上面一台刨冰机......除掉这些设备之外，里面做产品的位置大概能站下两人。吊扇旁边挂着一个磁带随身听，随身听有一根线，连着一个声音特别大的音箱放着呼呼通通的流行音乐”。

好玩的是为了把“天使轮融资”从家乡带回郑州，奶奶还给张红超的内裤缝了个暗袋，把钱装在里面，他到郑州下火车第一件事就是存钱，因为太紧张捂了一身汗，银行营业员还问他——“你这钱怎么是湿的？”

这么好吃的食物，郑州却十分少见。于是张红超抓住这个市场空白自己开一家店。从小喜欢钻研的他还亲自动手研发产品，并邀请奶奶作为“首席产品体验官”。

这就是充满童年味道的刨冰——在家乡炎热的夏天，家人总会把大块的冰块刨成雪花状，然后再把糖浆之类的浇上去，点缀一些葡萄干、碎花生和山楂条之类的干货，再糖渍一些时令水果，又能喝又能吃还特别冰爽。

自古地摊出英雄。比如柳传志卖过旱冰鞋、运动服，宗庆后卖过冰棍和汽水，任正非在深圳摆摊卖过减肥药和火灾报警器.......但摆摊时间最长、经验最丰富的，还是当非张红超莫属。

有人说蜜雪冰城“拯救了贫民窟女孩”，凭借2元冰淇淋、4元柠檬水和6元奶茶的单价，让普罗大众实现了“奶茶自由”。当然，喝蜜雪冰城的不一定是“贫民窟女孩”，但其创始人却是个地地道道的“贫民窟男孩”，其创始人张红超家境贫寒、出身草根，但却凭着自己的双手，把一个小小的地摊打造成了一个万店规模、200亿估值的奶茶帝国。

有人可能会说是喜茶，29岁创始人身家40亿。但从数量来看，当非蜜雪冰城莫属。门店开遍大江南北，尤其是在下沉市场更是密集扎堆。

目前市场上常见的城改开发模式分为两种，即：一次性开发、滚动开发。一次性开发模式对开发公司资金要求较高，因为是一次性推出超大体量，如果短时间内难以完全被消化，市场便会产生疲倦，开发商的风险便会加大。而滚动开发模式则是目前城改市场上运用最为广泛的模式，开发商先有整体规划，再边开发、边调整，紧贴市场，风险会大大降低。

现阶段，郑州城中村改造呈集中供应之势，市场放量庞大。动辄几十万上百万的建筑体量，其中不乏二十到三十万的商业体量。这么大的一块蛋糕，对于担任城改任务的开发商们而言，一定要根据市场情况，选择合适的开发模式。

而这部分工作内容，核心是城市综合体项目所规划的商业和写字楼体量最终由哪些客户来买单消费，这些客户又有着哪些消费偏好等。对于城市综合体项目而言，客户定位与产品定位的准确性，是整个项目成功与否的关键。因此，城市综合体项目的定位工作，应该由专业的人员通过调查市场、细分客户来进行精准定位。

这一阶段，开发商往往会重金聘请有经验的地产顾问行来完成。顾问行需要透彻分析城市规划对项目带来的正负面影响，同时对项目周边居住人口数量、消费人群、消费习惯、人员素质等进行详细调查，以数据来论证客户对项目的支持度。对该区域房地产发展历史进行深度分析，掌握过往项目的成功与失败经验，并结合当前经济发展走势，对项目发展方向做出正确判断和定位。

例如：广场是城市综合体项目中必不可少的组成部分，步行街区是核心要点，但是在郑州，下沉式广场与台阶式广场几乎没有成功的案例，因此在规划阶段一定要引以为戒。

与普通的城市综合体开发不同，城中村改造项目的住宅部分，有相当一部分份额是由回迁户消化的，因此在规划前，要考虑这部分准业主的需求。有的开发商还会主动征求村民代表的意见，以求在住宅销售工作上不浪费过多精力。而城市综合体规划，难点在于对空间结构的把控及各个功能分区是否合理。在交通动线的组织上，又要充分考虑各个功能组团的独立性和共通性。

项目商业部分总建筑面积25万平方米，Eric团队为业主方解决了物业组合、物业配比问题，可销与自持分配，实现项目价值最优化；项目整体定位，匹配区域商业消费情况；主题定位，特色亮点，业态品牌等问题。

同时，不仅仅是肩负着业主的托付，更是认识到策划和规划的结果会对区域和城市带来的重大形象，也就更加要求顾问团队和相关参与团队具有强烈的公共责任感。在为甲方提供良好的解决方案同时，也为城市和消费者带来更好的消费服务场所。

所以顾问服务是以丰富的经验来根据市场和地块情况综合给出解决方案。然而另一方面，定位和方案更需要落地能够实施。RET睿意德在团队中配备有专业的建筑设计师，通过建筑策划的服务来将盈利模式、开发策略、物业组合进行体现，能够让业主和设计院等合作方更加清晰的了解策划定位的意图，从而提高执行效率保证落地。另外建筑策划服务的价值还在于通过产品设计、动线优化、场景设计、物业优化来提升商业的价值，从而提高整体经济收益，是解决众多城改项目盈利难度大的必要步骤。

在服务过程中，我们对于业主在选择顾问合作伙伴时的困惑深有体会。虽然各个公司各有特点，但好的顾问公司一定要能够解决问题，所有不以解决问题为目的的报告都是耍流氓。顾问公司需要告诉业主方的是整个项目的盈利模式、开发策略、整体定位、物业组合、规划形式、产品细节等一系列问题，而报告只是一个表现的形式。如果写了几百页的报告列举了众多市场信息及案例，但最后没有告诉业主自己的项目应该怎么做、做成什么样、为什么这样做、这样做了之后的财务表现是怎样，那再厚的报告也只是废纸。

传统的商场就像一个盒子一样，顾客在里面转的时间长了也会容易烦闷。而未来东关虎屯在发展的时候，就会摒弃这种传统的模式，在建设公寓及写字楼的同时，建设一个开放式的购物公园，通过精彩的妙的设计手法将自然、阳光、水流、植物等景观引入商业设施，将整个商业设施打开，形成一个开放式的购物公园，为消费者提供一个愉悦的购物环境，让环境改变心情，心情带动消费。

大量城中村改造的项目将形成新的城市活力中心，推动城市外扩和公共资源的合理配置。城中村改造并不是容积率的提升和物业的再分配，而是城市功能的再生和提升。在这里面，商业将起到最为核心的作用，通过功能和品牌的升级，可能成为代言项目、区域、城市的名片。

对于城市和居民来说，城中村是一个完整的城市生态体系，往往居民的工作、生活、悠闲娱乐等需求都在区域内解决，就像经三路沿线的枣庄、东西韩砦等，很多租户和居民都是在附近工作在城中村生活。工作就业机会以及各种配套的完善使得中心城区城中村往往承载着更多的城市服务功能。城中村的改造升级将使得城市面貌有所更新，但更重要的是城市功能的重新组合和配置，办公、居住、配套综合协调开发给市民创造一个宜居宜业的良好环境。郑州目前处在城市组团外扩和中心城区改造的阶段，价格挤压、城市外扩和交通改善将使得居住人口进行外移，但提供就业机会的产业以及多数科教文卫等配套短期内仍主要集中在主城区，所以城改项目也应该注重产业落位以及商业服务功能的打造，来实现城市服务功能。

商业价值的实现很大程度上会受产品规划影响。RET睿意德对于商业的规划设计要点总结来说就是两个字——好用。商业规划设计要能够提供良好的动线和购物空间体验，最大化的吸引客流并带到尽可能多的商铺前创造消费机会。封闭的百货式和裙楼盒子型设计既无法满足客户体验也无法实现租售未来10年农村创业好项目，未来购物中心加主题商业街的规划形式将成为主流。另外商业设计更要满足商户的使用需求，面积、层高、荷载、机电、后勤等都会影响商户的入驻条件。

问题虽然众多，但大道至简需化繁为简。核心是要解决好项目活力的问题。城中村改造一般都是包含住宅、商业、写字楼、公寓甚至酒店等多种物业，要合理处理好相互之间的关系以及连接，共同形成合力。住宅、写字楼、公寓等为商业提供稳定的消费人群，而商业本身除了可以实现较高的售价来满足开发的资金需求，也能带动住宅等其他部分的售价提升，起到启动机和活力源泉的作用。另外在盈利层面，住宅在二三线市场竞争激烈的情况不易快速去化和赢得利润，需要商业为其提升价值。同时产业支撑的乏力也使得在一线城市可获得较高收益的办公及公寓产品，在郑州这种二三线城市价值提升较慢。所以商业的价值提升和利润贡献作用更为明显。这样就需要通过合理的定位和规划来实现商业的核心作用来带动其他物业。

消费者层面——旧有的商业形式、场所影响品牌的升级和进入，也就无法满足消费者的需求升级。特别是地缘性客户已经形成固定的消费习惯，是改造项目稳定的消费人群，应重点争取和满足其需求。

开发商层面——首先是安置压力大，很多城中村旧有的房屋层数和密度非常大，安置体量动辄都在二十万方以上，给开发商带来了沉重的安置压力。同时项目地块通常来说都是占地面积小，容积率高，规划难度高，为产品策划提出了很多难题，影响产品价值的实现和提升，进而会影响成本投入，也影响了最后呈现给城市和消费者的形象和功能。

2003年9月，郑州市政府出台《郑州市城中村改造规定（试行）》，标志着郑州市城中村改造正式启动。2003年10月，西史赵村委会与房地产商信和（郑州）置业有限公司签订了《合作开发协议》，2005年7月，河南新田置业有限公司开发的西关虎屯村改造项目正式启动，2006年3月，燕庄改造正式破土动工...

郑州市城中村改造，最早开始于20世纪90年代。1995年，河南华诚房地产开发公司取得位于郑州市东太康路附近的杜岭街道张砦村约103亩土地，由于缺乏开发经验等原因，这块土地在其后长达六年的时间内一直被闲置。直到2001年10月，沪资郑州长江置业有限公司与华诚公司达成合作协议，2003年7月份，双方联合开发的郑州大上海步行街正式动工。如今已建成“大上海步行街购物中心”的新型商业业态，几经周折，这成为了郑州市第一个城中村改造项目。

我们一直希望通过有效落地的服务来帮助开发商处理好盈利和开发问题，从而呈现出更好的规划作品农村小伙自行创业电视剧，为城市和消费者带来更好的建筑、品牌及服务功能。下面我们通过针对城中村改造的问题及解决办法来了解城改破局的过程。

而最近我们又刚刚开始枣庄改造项目的服务。回想之前服务的胜岗、冉屯、高皇寨以及地市等众多大型城中村。深刻体会到了城中村改造为城市发展和升级带来的巨大影响，也为开发商带来巨大的开发难度和问题。

去年的这个时间，正好是我们提供东关虎屯改造项目顾问服务成果的节点。通过这个项目，我们将RET睿意德商业全程服务的理念及资源，以及独有的建筑策划服务进行了落地实施。

专题： 新型创业项目   电动车加盟   足疗加盟